市営住宅の条件｜一人暮らしや高齢者の入居基準・家賃の目安を解説

現在の住市営住宅の年収ではなくまいの家賃負担が重く、より安価な住宅を探している方にとって、市営住宅は非常に魅力的な選択肢です。

しかし、市営住宅は誰でも自由に入居できるわけではありません。申し込みには一定の基準をクリアする必要があります。

この記事では、一人暮らしや高齢者の方が知っておいた方が良い入居条件や、家賃の決まり方について詳しく解説します。

市営住宅の基本的な仕組みを知りたい方は、お役立てください。

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市営住宅の条件とは？

市営住宅に入居するには、いくつかの条件を満たす必要があります。ただし、入居要件は市区町村ごとに異なるため、ネットで「〇〇市 市営住宅 入居資格」のような文言で検索し、希望する自治体のページを確認するのがおすすめです。

ここでは、市営住宅の入居条件の一例を解説します。

収入基準｜月収・所得制限を確認

市営住宅は住宅に困窮している低額所得者向けに提供されるため、収入に上限が設けられています。

判定基準となるのは世帯全体の「所得月額」です。一般世帯の場合は、月額158,000円以下であることが求められるケースが多いですが、高齢者や障がい者世帯などの「裁量世帯」は、214,000円以下まで緩和されることもあります。

自治体によって計算方法や控除額が異なるため、自身の所得が基準内か、事前に確認しておきましょう。

家族要件｜同居親族が必要なケース

市営住宅の原則的な入居条件として、同居する親族がいることが挙げられます。もともと公営住宅法において、家族の生活を安定させることが優先されていたためです。

事実婚やパートナーシップ制度の対象者も、自治体の規定により親族と同様に扱われる場合があります。

一方で、単身者の入居は特定の条件を満たしている場合に限られることが多いため、家族構成によって申し込める物件の種類が制限される可能性がある点に留意しましょう。

住宅困窮要件｜持ち家がない・住み替えが必要な事情

市営住宅に入居するためには、現在住宅に困っている明確な理由が必要です。

原則として、申し込み者本人や同居親族が持ち家を所有していないことが前提となります。また、「現在の住まいの家賃が高すぎて生活が維持できない」「立ち退きを求められている」「住宅が著しく狭い」といった事情も考慮されます。

単に「新しい家に住みたい」という理由だけでは、困窮しているとはみなされない場合があるため、自身の状況を整理しておきましょう。

市営住宅で単身者が入居できる条件は？

市営住宅は住宅に困窮している世帯を支援する制度です。そのため家族世帯を優先する傾向にあり、単身者は家族世帯より条件が厳しくなっています。

ここでは、単身者が市営住宅に入居できる条件について、詳しく解説します。

60歳以上の高齢者

一人暮らしの方が市営住宅を希望する場合、年齢制限が設けられていることが一般的です。多くの自治体では、60歳以上の高齢者であれば、単身での申し込みが可能とされています。

これは、高齢者の居住の安定を確保するための措置といえるでしょう。老後の住居費を抑えたいと考えている方にとって、バリアフリー化が進んだ物件も多い市営住宅は、有力な選択肢の一つになります。

ただし、日常生活を自立して送れることが前提となる場合もあるので、条件の確認が必要です。

障がいなど特定事情がある人

身体障がいや精神障がい、知的障がいがある方は、単身であっても市営住宅への入居が認められる特別な枠が用意されていることがあります。

障がいの等級や手帳の種類によって基準が定められており、一般の世帯よりも当選確率が優遇されるケースも珍しくありません。

生活の利便性や安全性を考慮した設計の住戸が割り当てられることも多いため、自立した生活を目指す方にとって心強いサポートとなるはずです。

条件は自治体ごとに異なるので、窓口で相談することをおすすめします。

生活保護受給者など一定の事情がある人

生活保護を受けている方や、DV被害にあっている方、戦傷病者といった特定の事情を抱えている場合も、単身での入居が認められる可能性があります。

これらのケースでは、住居の確保が急務であると判断され、優先的に案内されることも検討されるでしょう。

ただし、申し込みの際には証明書類の提出が必要となります。自身の状況が対象に含まれるかどうかは、自治体の募集案内を確認するか、直接問い合わせることで正確な情報が得られるでしょう。

申し込み条件は自治体ごとに異なる

ここまで一般的な市営住宅の条件を挙げましたが、細かなルールは各市区町村の条例によって決まっています。

たとえば、市内に一定期間居住または勤務していることを必須条件とする場合もあります。

自分が住みたい地域の最新の募集要項を取り寄せ、条件を一つずつチェックしていくと良いでしょう。

市営住宅の家賃はいくらになる？

市営住宅に入居したい人にとって、家賃がいくらになるのかは気になるところでしょう。ここでは、家賃の基準などについて解説します。

市営住宅の家賃は年収ではなく所得月額で判定

市営住宅の家賃は、一律の定額制ではありません。

入居者の所得に応じて変動する「応能応益家賃制度」が採用されています。重要なのは、年収そのものではなく、各種控除を差し引いた後の「所得月額」です。

同じ建物であっても、所得が多い世帯は家賃が高くなり、所得が少ない世帯は安く設定されます。そのため、毎年収入の申告を行う必要があり、収入が大きく変動した場合には、翌年の家賃もそれに応じて見直される仕組みです。

家賃は住宅の立地・広さ・築年数でも変わる

家賃を決める要素は所得だけではありません。物件自体の価値も影響します。

利便性の高い中心部にある物件や、専有面積が広い部屋、築年数が浅く設備が整っている建物は、相対的に家賃設定が高くなる傾向にあります。

しかし、駅から遠い立地や築年数が経過した古い物件であれば、所得が同じでも家賃をさらに抑えられる可能性があるでしょう。

自分の予算と、譲れない希望条件のバランスを考えながら、検討する物件を選んでいくのが良いかもしれません。

市営住宅の家賃早見表

一般的な家賃の目安を把握するために、所得段階ごとの早見表が公開されている自治体もあります。

例として、下記に札幌市の市営住宅（一般階層）の家賃の目安をまとめました（2026年3月の情報）。

世帯の月額所得額	家賃ランク	市営住宅の家賃 ※単身	市営住宅の家賃 ※家族・車いす
0円 ～ 104,000円	1	10,000円～24,000円位	13,000円～42,000円位
104,001円 ～ 123,000円	2	12,000円～27,000円位	16,000円～48,000円位
123,001円 ～ 139,000円	3	15,000円～31,000円位	19,000円～55,000円位
139,001円 ～ 158,000円	4	17,000円～35,000円位	22,000円～62,000円位

※一般階層のランク1～4を抜粋
参考：札幌市住宅管理公社 市営住宅に入居希望の方
（令和8年度　札幌市営住宅入居者募集のご案内）

たとえば、所得月額が0円〜104,000円までの「家賃ランク1」に該当する場合、非常に安価な設定となります。

そこから123,000円まで、139,000円までと段階が上がるにつれて、家賃も上昇していきます。

具体的な金額は自治体ホームページなどで確認できるので、まずは自分がどの所得区分に該当するのかをシミュレーションしてみましょう。

市営住宅の家賃シミュレーションの見方

多くの自治体では、オンライン上で家賃の概算を計算できるツールを提供しています。

給与収入額や扶養家族の人数を入力することで、おおよその所得月額と想定される家賃が算出されるシステムが多いようです。

ただし、シミュレーションの結果はあくまで目安となります。最終的な家賃は入居後の正式な審査を経て決定され、差異が生じることがあるので注意が必要です。

また、共益費や駐車場料金などは別途発生する場合が多いため、総額でいくらかかるのかを把握しておきましょう。

市営住宅の申し込み前に知っておきたい注意点

市営住宅は収入状況に合わせた家賃の安さが魅力ですが、注意点もあります。

募集時期や空き状況によってはすぐ入居できない

市営住宅は、民間の賃貸物件のように「気に入ったから明日から住む」といったことは基本的にできません。

多くの自治体では年数回の定期募集が行われ、応募者が多い場合は抽選となります。人気のあるエリアや条件の良い物件は倍率が数十倍から数百倍に達することもあり、何度も落選してしまうケースも想定されます。

すぐに引越しをしなければならない事情がある場合、市営住宅だけに頼るのはリスクがあるため、余裕を持ったスケジュールで計画を立てることが重要です。場合によっては民間の賃貸を利用することも考えておきましょう。

自治体によって条件や必要書類が異なる

申し込み手続きの煩雑さも、事前に覚悟しておきましょう。

住民票や所得証明書だけでなく、住宅に困窮していることを証明する書類や、連帯保証人を求められる場合もあります。近年は保証人不要の自治体も増えていますが、代わりに保証会社の利用が条件となることもあります。

自治体によって必要書類は異なりますが、一つでも足りないと、申し込みが受理されないこともあるため、募集案内を熟読し不備のないように準備を進める慎重さが求められるでしょう。

希望の立地や間取りとは限らない

市営住宅は、必ずしも自分の理想通りの環境とは限りません。住みたいエリアの市営住宅に空きがなければ、そもそも募集されません。また、築年数が古い物件では、エレベーターがなかったり、お風呂の設備が古かったりすることもあるでしょう。

任意ではあるものの、自治会への加入や清掃活動の参加が推奨されているケースも多く、周辺住民との付き合いが密になる側面もあります。

家賃の安さは大きなメリットですが、それと引き換えに発生する不便さやコミュニティのルールを許容できるか、事前によく検討しましょう。

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市営住宅と公営住宅の違いは？

市営住宅・公営住宅・県営住宅・町営住宅などのさまざまな言葉があり、違いが分からない人もいるでしょう。ここでは、市営住宅と公営住宅にスポットを当て、詳しく解説します。

市営住宅は公営住宅の一種

混同されやすい言葉ですが、「公営住宅」とは国や地方自治体が税金を投入して運営する住宅の総称です。市営住宅はその中の一つで、市が運営管理を行っているものです。

基本的な仕組みや法的な根拠は同じですが、窓口となる役所や募集の管理主体が異なります。

いずれも、所得が低い方向けの福祉的な住まいであるという点では一致しています。ただし、住んでいる地域や希望するエリアによって、条件や申し込みの可否が変わるので注意が必要です。

県営住宅・町営住宅との違い

運営主体の違いによって、県が運営すれば「県営住宅」、町が運営すれば「町営住宅」と呼ばれます。

一般的に県営住宅は市営住宅よりも広範囲の住民を対象としており、その県に住んでいる、または勤務していれば申し込みが可能となっています。

一方、市営住宅や町営住宅は、その自治体内に居住または勤務していることが条件とされることが多く、県営に比べると対象住民の範囲はより限定的と言えるでしょう。

募集時期もそれぞれ異なるため、選択肢を広げたい場合は、市営だけでなく県営住宅の募集情報もあわせて確認してみるのが良いかもしれません。

都市ごとの市営住宅の募集状況・特徴の事例

ここでは大阪市や札幌市を例に、市営住宅の条件や家賃の違いについて解説します。

大阪市営住宅の家賃や間取りは？

大阪市の市営住宅は、大阪市住宅供給公社（愛称：大阪市住まい公社）が管理・募集などを引き継いでいる物件が多く、公式サイトで検索が可能です。
参考：大阪市住まい公社

大都市圏ということもあり、供給数は多いですが競争率も高い傾向にあります。

2025年は一般定期募集として2月と7月、福祉目的として5月、親子近居等を対象に11月に募集が行われました。また、4月と9月は落選実績保有者向けの募集もありました。

所得制限などは国の基準に準じていますが、収入基準を超える人向けの住宅・単身者向けの小規模な間取り・ファミリー向けまで、バリエーションが豊富です。

家賃は立地によって幅があり、都心部の便利な場所にある物件では、市営住宅といえどもそれなりの金額になることがあるため、収入区分などをよく確認しましょう。
参考：大阪市 市営住宅の家賃について

札幌市営住宅の空き状況は？

札幌市営住宅は、前期・中期・後期の年3回の定期募集が行われています。2026年は4月、7月、12月に定期募集が設定されました（2026年3月の情報）。
参考：一般財団法人 札幌市住宅管理公社 市営住宅に入居希望の方

空き状況は募集の都度公開されますが、中央区などの人気エリアは空きがないこともあります。人気エリアで市営住宅を募集する際は、高い倍率になることが多いようです。

一方で、築年数が経過した物件や郊外の団地では募集割れになることもあり、比較的入居しやすいケースも見られます。

札幌市の公式ホームページや、各区役所に設置されているパンフレットで最新の空き状況や倍率をチェックしましょう。

市営住宅のない市町村もある？

すべての自治体に市営住宅があるわけではありません。

人口の少ない小規模な町村では、そもそも公営住宅自体が設置されていないこともあります。

そのような地域で住居を探す場合は、県営住宅を探すか、地域の空き家バンクなどを活用する必要も出てくるでしょう。

自分が希望するエリアに公営の住まいがあるのかを調べる際は、自治体の住宅課などの窓口に確認するのがおすすめです。

市営住宅に入れなかった場合の物件の探し方

市営住宅の抽選に外れてしまった場合や、収入基準などの要件に合わず申し込めなかった場合は、民間の賃貸物件の中から予算やライフスタイルに合うものを幅広く検討しましょう。

近年は、高齢者や単身者でも入居しやすい配慮がなされた物件や、築年数は経過していても内装が綺麗なリノベーション物件も数多く登場しています。

また、不動産ポータルサイトを利用するのもおすすめです。たとえば、不動産連合隊では家賃の下限や上限を指定して物件を検索できます。

条件を少し柔軟にするだけで、市営住宅に負けないほどコストパフォーマンスの良い住まいに出会えることも珍しくありません。諦めずに自分の求める条件の物件を探してみましょう。

市営住宅についてよくある質問

市営住宅の申し込みを検討するにあたって、具体的なルールや生活の実態について疑問を抱く方は少なくありません。

ここでは、市営住宅について、よくある質問にお答えします。

市営住宅に入れなかった場合は民間賃貸も検討しよう

市営住宅は家賃の安さが大きな魅力ですが、厳しい収入制限や高い当選倍率、立地や築年数の制約など、希望通りにいかないことも少なくありません。

「条件が合わず申し込めなかった」「抽選に外れてしまった」という場合は、視野を広げて民間賃貸物件を探してみることをおすすめします。

条件を絞り込みすぎず、柔軟に探すことで、市営住宅に負けないくらいコストパフォーマンスの良い住まいが見つかるかもしれません。

効率良く自分にぴったりの部屋を探したいなら、物件情報が充実している不動産ポータルサイト「不動産連合隊」を活用してみてはいかがでしょうか。

地域に密着した不動産会社が多数参加しており、予算やライフスタイルに寄り添った住まい探しをサポートしてくれます。ぜひ、ご利用ください。

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