札幌駅周辺のテナント物件・店舗｜出店に適した業種や物件の探し方も解説

札幌駅は北海道最大のターミナル駅です。周辺は、ビジネス・観光・買い物の拠点として、非常に高い集客力を誇ります。

そのため、札幌駅は出店や事業拠点の候補地としても多くの注目を集めるエリアです。

本記事では、札幌駅周辺で出店を検討している方に向けて「出店に適した業種」「物件の家賃相場」「メリット・デメリット」「探し方のポイント」などを詳しく解説します。

店舗出店や事務所開設を検討している方は、参考にしてみてください。

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【札幌駅周辺のテナント物件・店舗】賃料相場

札幌駅の周辺は集客力が高いため、出店を検討される方も多いでしょう。そこで気になるのが、賃料相場です。

札幌テナント連合隊の家賃相場表で調べたところ、札幌駅周辺のテナント物件・店舗の平均家賃は779,635円でした（2025年4月の情報です）。

下記の表に業種ごとの最安・最高値の賃料をまとめたので、テナント物件・店舗を探すときの参考にしてみてください。

業種	賃料の最安・最高値
飲食 ※喫茶・カフェ、バー・スナックを含む	最安値：110,000円 最高値：4,012,470円
小売・物販	最安値：40,000円 最高値：3,990,822円
美容・健康・介護	最安値：39,600円 最高値：3,990,822円
教育・スクール	最安値：39,600円 最高値：2,019,435円
事務所	最安値：22,000円 最高値：7,588,944円

※参考：札幌テナント連合隊（2025年4月の情報です）

新築のビルや札幌駅に直結しているテナント物件・店舗は非常に高額な賃料です。

しかし、築年数の古い物件であれば、札幌駅から徒歩数分の条件であっても賃料を抑えられます。たとえば、築50年・札幌駅から徒歩5分・保証金なしという条件で40,000円のテナント物件がありました。

事業規模やターゲット層に合わせてテナント物件や店舗を選ぶことが、ビジネス成功のカギです。

【札幌駅周辺のテナント物件・店舗】出店に適した業種5選

札幌駅エリアは北海道のビジネス・商業の中心地です。ビジネスチャンスが豊富なので、出店を考える人も多いでしょう。

ここでは、札幌駅周辺で需要がある、下記の5種類の業種について解説します。

• 飲食店
• 小売業
• 美容・健康
• スクール関係
• オフィスワーク

飲食店

札幌駅は観光客・ビジネスパーソン・学生など、さまざまな人が常に行き交っており、集客のしやすさが魅力です。

ランチだけでなく夜間も集客を期待できます。観光シーズンはさらに需要が高まるため、飲食店にとって理想的な立地と言えるでしょう。

項目	内容
朝食	・ビジネスパーソンや観光客が早朝から利用 ※早朝営業は7時前後の開店を指します
ランチ	・オフィスワーカー：昼休みの昼食 ・観光客：北海道の人気店を探してランチ ・地元客：ショッピングなどのついでに友人・恋人とランチ
ディナー	・地元客の飲み会・夕食 ・オフィスワーカーの接待 ・観光客の夕食など

駅ビル内や地下街の空き区画、駅から徒歩5分圏内の路面店など、多様な店舗物件が揃っており、和洋中・カフェ・居酒屋といった幅広いジャンルの出店に適しています。

また、北海道は耕地面積・畜産物の生産量が全国1位で、新鮮な食材が多く、北海道ならではのメニューで差別化が可能です。

たとえば、ジンギスカン・スープカレー・ラーメン・寿司などは、北海道の料理として知名度が高く、観光客が期待する料理です。

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小売業

札幌駅周辺は買い物目的の利用者が多いため、小売業にも適しています。

観光客向けのお土産店から、日常使いのアパレルや雑貨屋まで、多彩なニーズに応えられる環境です。

地下鉄・JR駅直結の商業施設や地下街など、集客力の高いエリアで物件を確保できれば、自然と集客も見込める立地です。

ただし、競合も多いため、商品をニッチ層に絞ったり、独自性を追求したりといった対策が求められます。

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美容・健康

美容室・エステ・ネイルサロンなどの美容系や、整体・ヘッドスパなどの健康系の店舗も、札幌駅周辺で安定した需要があります。

仕事帰りや買い物ついでに立ち寄れる立地が、リピーター獲得のポイントです。

テナント物件の設備状況や階数も考慮して出店計画を立てましょう。

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スクール関係

札幌駅周辺はアクセスの良さから、英会話・資格・プログラミングなどのスクール事業に向いています。

受講者が通いやすいため、集客しやすい立地です。

駅直結や地下鉄出口付近のテナント物件は、認知されやすく利便性も抜群です。短期集中型講座や個別指導系の教室開設においても人を集めやすく、好条件が揃っています。

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オフィスワーク

札幌駅の近隣は、札幌市内でも有数のオフィスエリアです。

サテライトオフィスや支店開設、フリーランスの拠点など、幅広いワークスタイルに対応可能な物件が揃っています。

札幌駅北口には平成に建てられたビルが多く、築浅の物件を探す人に適しています。

一方、札幌駅南口から国道36号線までは公的機関も含めてオフィスが集積しているエリアで、ビジネスのブランディングや他社との交流を重視する人にもオススメです。

共用スペース付きのシェアオフィスや小規模物件もあるので、初期費用を抑えた開業も可能です。

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【札幌駅のテナント物件・店舗】最新動向

ここでは次のような項目を解説します。

• 商業施設の開発状況
• 交通網の整備状況
• テナント・店舗の最新トレンド
• テナント賃料や空室率の状況

出店を検討している方は、札幌駅周辺の最新の動向を把握したうえで計画を立てるとよいでしょう。

商業施設の開発状況

札幌駅周辺では新たな商業施設の整備計画が話題です。次のような開発が予定されています。

• 旧パセオ跡地：新たな札幌駅高架下商業施設の開発。2028年開業予定
• 駅構内（駅ナカ）：2027年度末に新商業施設を全面開業予定
• 旧エスタ跡地：再開発プロジェクトが進行中。2030年度および2034年度に竣工予定
• 札幌駅南口北4西3地区：再開発により2025年に新築工事着工。

参考：JR北海道 直近の開発事業の取組みについて
　　　北4西3地区第一種市街地再開発事業

旧パセオ跡地の新商業施設は飲食・物販を強化し、200店舗の開業を予定しています。また、札幌駅南口北4西3地区の開発でも、事務所や店舗が含まれる施設が建設予定です。

ほかにも、北海道新幹線の札幌延伸が2038年以降に予定されています（2025年4月の情報です）。

札幌駅周辺では商業エリアの拡大が見込まれていることから、今後さらに人の流れが活性化する見通しです。

交通網の整備状況

札幌駅はJR・地下鉄・バスターミナルが集中する交通の要所です。

また、地下歩行空間（チ・カ・ホ）をはじめとした地下通路の整備が進んだことで、悪天候時でも札幌駅から大通駅間を快適に移動できます。

周辺施設へのアクセス向上は集客力の増加に直結するため、出店するメリットは高いでしょう。

テナント物件・店舗の最新トレンド

「商業施設の開発状況」で解説したとおり、札幌駅周辺では開発が進み、商業施設の開業が控えています。

札幌駅周辺では、新たに開業する店舗がトレンドを作っていくと予測されます。

旧パセオ跡地の新商業施設では飲食・食物販ゾーンの拡充を目指すと発表しており、飲食店を出店したい人にとって大きなチャンスです。また、店舗数は約200を予定しており、2025年秋頃にテナント募集説明会を開催予定です。

札幌駅周辺で小売や美容の出店を考えている人も、参考にしてみてください。

テナント物件・店舗の空室率の状況

札幌駅周辺のオフィスの平均空室率は、三鬼商事株式会社によると、2025年3月時点で3.62％でした。
参考：三鬼商事株式会社 オフィスマーケット

札幌駅北口は空室率が下降傾向ですが、札幌駅南口（駅前通・大通公園地区）エリアは若干上昇しています。今後は開発状況によって変動するとみられます。

札幌全体でみると、賃料相場は上昇傾向です。

空室率が高くなれば家賃が下がるケースもありますが、地価が上がっていることもあり、期待はできません。現状の賃料を把握し、ビジネス規模と収益に見合ったテナント物件・店舗物件を選びましょう。

札幌駅周辺にテナント・店舗を構えるデメリット3つ

札幌駅周辺に出店する場合、次のようなデメリットが考えられます。

• 賃料が高い
• 競争が激しい
• 駐車場が減っている

詳しくみていきましょう。

デメリット1.賃料が高い

札幌駅周辺のテナント物件や店舗物件は、集客力の高い立地だけに、賃料も高水準です。

札幌テナント連合隊で調べたところ、札幌駅まで徒歩5分以内のテナント物件の中には坪単価2～3万円の賃料があるなど、非常に高額でした。

そういった物件は敷金や仲介手数料なども高額になるため、出店の初期費用が高くなります。

とくに、駅直結や地下街の物件は競争率が高く、希望条件とコストのバランスを慎重に見極めることが求められます。

長期的な事業計画とセットで判断しましょう。

デメリット2.競争が激しい

駅周辺には数多くの人気店が集まり、業種を問わず競争が激しい状況です。

今後は新たな商業施設の完成が予定されており、競争の激化が予測されます。

競合店舗が近くに並ぶことも珍しくなく、差別化されたサービスやブランディングが不可欠です。

とくに飲食や物販などは、立地以上に商品の独自性や集客戦略が重要となるため、事前の調査・計画が欠かせません。

デメリット3.駐車場が減っている

札幌駅周辺は、新幹線の延伸と再開発により駐車場の閉鎖が相次ぎ、不足気味です（2025年4月の情報です）。

再開発にともなう新たな駐車場設置の予定もありますが、使用できるまで数年かかります。
参考：HTB北海道ニュース（YouTube）

郊外からの集客を見込む場合は、駐車場の利便性を考慮した物件選びが必要です。また、再開発後に利用可能になる駐車場を事前に調べておき、出店計画を立てるのも重要です。

JRや地下鉄での移動を前提とした駅チカだからこその制約も把握しておきましょう。

札幌駅周辺にテナント・店舗を構えるメリット4つ

札幌駅周辺で出店する場合、次のようなメリットがあります。

• 利便性が高い
• 集客しやすい
• 天候に集客力が左右されない
• ブランディングしやすい

メリット1.利便性が高い

札幌駅はJR・地下鉄・バスターミナルが集中する北海道随一の交通ハブです。

通勤・通学・観光などの移動の起点となるため、常に人の流れがあります。

新千歳空港から札幌駅まで最短33分とアクセスがよく、観光・ビジネスの拠点としても札幌駅が利用されます。

札幌市経済観光局観光・MICE推進部の調べでは、札幌に観光で訪れた人がもっとも多かったのは8月、ついで12月となっており、夏季・冬季に多い結果でした。時期によっては大幅に人流が増えるので、集客に有利です。
参考：札幌市経済観光局観光・MICE推進部 令和3年度 来札観光客満足度調査報告書

また、大通やすすきのにも地下歩行空間で直結しており、札幌中心部への移動のしやすさも見逃せないメリットです。

札幌駅はアクセスを重視する人にとって、抜群の利便性があります。

メリット2.集客しやすい

札幌駅は北海道最大のターミナル駅です。

2023年のデータでは、JR札幌駅では1日平均84,015人が乗車しています。また、地下鉄札幌駅の1日当たり乗車数は49,612人でした。
参考：札幌市 札幌の都市交通データ

バスやタクシーの利用者や周辺エリアから徒歩で訪れる人も考慮すると、さらに流入数が多いと考えられます。

札幌市の「道内・道外WEBアンケート調査の結果」によると、札幌市民や北海道内の人が札幌駅に訪れる理由としてもっとも多いのは買物でした。

一方、北海道外から札幌駅に訪れる人の理由で多いのは宿泊です。ほかにも、観光・食事などもありました。

今後は再開発が進み、さらに人の流入が増えると予測されます。集客におけるメリットは大きいと言えるでしょう。

メリット3.天候に集客力が左右されない

もともと、札幌駅の周辺はステラプレイス・アピア・赤レンガテラスなどの大型商業施設が集中しているエリアです。ショッピング・グルメ・エンターテイメントの需要が高く、日常的に多くの買い物客や観光客でにぎわっており、抜群の集客力があります。

このような施設は地下歩行空間とつながっており、雨や雪の悪天候日でも集客力が落ちにくいのが特徴です。

参考：札幌駅前通まちづくり株式会社 駅前十街区MAP

メリット4.ブランディングしやすい

「札幌駅前」という住所表記や立地は、知名度や企業イメージの向上につながるため、新規参入や支店開設において、ブランディング効果が期待できます。

立地そのものが「看板」として機能する場所と言えるでしょう。

雇用面でも、利便性が高く通勤しやすいため、人員を集めやすいのがメリットです。

また、多種多様な業種が集まる札幌駅周辺では、ビジネスチャンスの広がりも魅力になります。

顧客の相互流入やネットワーク形成など、立地ならではのメリットがあります。事業の成長基盤として活用できる点も強みです。

札幌駅周辺のテナント物件・店舗を探すときの4つのポイント

札幌駅の周辺でテナント物件や店舗を探す際には、次のようなポイントを抑えるとよいでしょう。

ポイント1.業種を踏まえてエリアを選ぶ

札幌駅周辺といっても、南口・北口・地下街・西側など、エリアによって人の流れや客層が異なります。

たとえば、飲食業なら地下街や札幌駅南口のオフィス街の近く、小売なら駅直結の施設や観光客が土産物を買うことの多い西側エリアが有効です。

業種の特性に合った立地を選ぶことで、出店後の集客効率が大きく変わってきます。

ポイント2.競合のテナント物件・店舗も確認する

物件を選ぶ際には、周囲にどのような競合店舗があるか、事前のリサーチが重要です。

同業種の店舗が多すぎる場合は価格競争に陥る可能性もあるため、ニーズを絞ったり、エリアを離したりするなどの工夫が求められます。

しかし、補完関係のある店舗が近い場合は相乗効果も見込めます。

飲食店とカフェが近隣にある場合を想定してみましょう。飲食店でランチを食べた後、カフェでコーヒーを飲む顧客がいる可能性や、カフェでコーヒーを飲んだ顧客がそのままランチを求める場合が考えられます。

周辺環境をしっかり確認し、競合となるか補完関係となるか判断しましょう。

ポイント3.駅・駐車場・バス停の位置を確認する

札幌駅はJR・地下鉄・バスの結節点なので、顧客はさまざまな手段で訪れます。

来店客のアクセス手段も考慮したうえで、店舗の位置を決めましょう。

札幌市の「道内・道外WEBアンケート調査の結果」によると、市内の人が札幌駅に訪れる方法の7割以上が地下鉄・JRといった公共交通機関でした。

また、北海道内の人や北海道外の人はJRが最多でした。そのため、「JR・地下鉄の駅からお客様がどのように移動するか？」を想定して出店場所を決めるのが重要です。

一方、自家用車で訪れる人の割合も少なくありません。サービス業やスクール系ビジネスでは、駐車場の利便性がリピート率に影響することもあります。駐車場の位置を把握または確保することが求められます。

ポイント4.賃料や契約条件を精査する

駅近の物件を検討する場合、利便性や集客力だけで判断せず、賃料・共益費・保証金・更新料・契約年数なども含めた総コストを確認するのが重要です。

とくに、駅から直結している物件や新築物件は賃料が高い分、総コストも高くなります。収益とのバランスを考慮しましょう。

また、内装規定などの契約条件も業種によっては大きな影響を与えるため、事前にしっかり精査しておくと安心です。

札幌駅周辺のテナント物件・店舗の探し方

テナント募集の情報をチェックする

札幌駅は再開発により、今後、新施設のテナント募集が予定されています。

入居したい商業施設がある場合は、事前にホームページをチェックし、募集開始がいつからか把握しましょう。

たとえば、札幌駅南口で再開発中の札幌駅高架下新商業施設（旧パセオ）は2028年を開業目標にしており、2025年秋頃にテナント募集説明会を予定しています。
※2025年4月の情報です。
参考：JR北海道 直近の開発事業の取組みについて

また、札幌市交通局では、駅構内の店舗等設置者の募集情報を掲載していることがあります。札幌駅で募集がないか確認してみましょう。
参考：札幌市交通局 駅ナカ事業者募集情報

ほかにも、地下歩行空間で、簡易的な店舗で出店する方法もあります。テスト出店にもオススメです。
参考：チ・カ・ホ | 札幌駅前通地下広場 広場を使うには？

出店規模や立地がある程度固まっている場合は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産ポータルサイトで探す

札幌駅の周辺で出店する際、さまざまなテナント物件・店舗を比較してから決めたいという方にオススメなのが、不動産ポータルサイトです。

不動産ポータルサイトとは、さまざまな不動産会社が物件情報を掲載しているサイトで、賃料や住所、面積などの条件を入力して検索できます。

とくに、不動産連合隊は地域に特化した店舗物件情報が掲載されているため、思わぬ好物件が見つかることもあります。札幌駅のテナント物件・店舗を探すなら、札幌テナント連合隊がオススメです。

不動産会社から情報を送ってほしい方には、テナント物件リクエストというサービスが便利です。

札幌駅周辺のテナント・店舗に関するよくある質問

札幌駅周辺のテナント物件・店舗探しは「札幌テナント連合隊」！

札幌駅は集客力が高く、さまざまな客層が見込めるため、出店したい人にとって魅力のあるエリアです。

今後も、再開発や北海道新幹線の札幌延伸が控えているため、商業・ビジネスが活発になると予想されます。

本記事では札幌駅周辺で需要のある業種や、テナント物件・店舗の家賃相場など、出店したい人が知りたい情報について解説しました。出店のお役に立てば幸いです。

札幌駅周辺でテナント物件・店舗をお探しの際は、札幌テナント連合隊がオススメです！

地域に特化した不動産情報が掲載されているので、条件に合った店舗を探しやすいメリットがあります。ぜひご利用ください。

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