契約方法 - 不動産連合隊ジャーナル

居抜き物件とは？スケルトンとの違いや契約の流れを解説

居抜き物件とは、建物内に前テナントの設備が残っている状態の物件です。開業時の設備購入費や改装費を大幅に削減できることから、居抜き物件に興味を持っている方も多いのではないでしょうか。とはいえ、テナント物件には居抜き物件に加え、スケルトンと呼ばれる形態も存在します。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自身のビジネスモデルに適したものを選り分けることが重要ですが、経験のない方にとって両者の特徴をイメージするのは難しいものです。そこで本記事では、居抜き物件の仕組みやスケルトンとの違いを詳しく解説します。契約までの流れや物件探しのポイントも紹介していますので、ぜひ参考にしてください。居抜き物件とはテナント物件には、「居抜き」と「スケルトン」の2種類のタイプが存在します。それぞれメリットとデメリットが明確に分かれるため、店舗やオフィスなどを借りる際は、どちらが自分に合うのかをしっかりと検証することが大切です。ここでは、居抜き物件の特徴やスケルトンとの違いについて解説します。設備や調度などがそのまま残っている物件居抜き物件とは、前テナントが利用していた設備や調度などが残っている物件です。飲食店の場合であれば、調理設備やテーブル、椅子などの家具のほか、造り付けの棚やカウンターといった造作が残っていることもあります。内装や設備をそのままの状態で利用できるため、初期投資額を最小限に抑えられるのがメリットです。ただし、一概に居抜き物件といっても、その状態は一様ではありません。新規開業に必要なすべての設備がそろっていたり、ほとんどの設備が撤去済みだったりと、ケースバイケースで状態が変わります。スケルトンとの違いは内装や設備の有無スケルトンとは、建物の内装や設備が全て撤去され、壁や天井など原状回復した状態の物件を指します。このスケルトンと居抜き物件との最大の違いは、内装や設備の有無にあります。スケルトンの場合、新しくテナント物件に契約する方が内装や設備を用意しなければなりません。開業に時間やコストがかかるものの、自分好みのレイアウトへと柔軟に設計できるのがメリットです。居抜き物件とスケルトンは、どちらか一方が優れているというわけではありません。いずれにも長所と短所があるため、それぞれの特徴を理解し、自身のビジネスに適ったものを選択することが大切です。居抜き物件のデメリット居抜き物件はメリットとデメリットの両面をあわせ持ちます。両方を客観的に比較することで、自身に合った店舗形態を見つけやすくなります。まずは居抜き物件のデメリットから見てみましょう。居抜き物件は前テナントの内装や設備がそのまま残されているため、レイアウト変更の柔軟性に欠ける傾向があります。また、前テナントに悪いイメージがあれば、その印象まで引き継いでしまうこともあるでしょう。そのため、自店の独自性を強く打ち出したい方にとって、居抜き物件はやや不向きです。さらに予想外のコストがかかるのも居抜き物件の難点です。突発的なメンテナンスコストや造作譲渡料が発生しても困らないよう、余裕のある資金計画を立てておくと良いでしょう。もちろん、契約内容をよく確認し、思わぬ出費が出ないよう細心の注意を払うことも大切です。関連記事：居抜き物件を探す際の注意点｜よくある7つのトラブルをもとに解説居抜き物件のメリット続いて、居抜き物件のメリットをご紹介します。居抜き物件は初期投資額の軽減や事業開始までの時間短縮など、多くのメリットが存在します。これらの長所は、新たな事業を始める際の負担を大幅に軽減し、早期にビジネスを展開するための強力な後押しとなります。事業内容が明確ですぐにでも開業したい方や、開業資金に余裕がない方にとっては、スケルトンよりも居抜きの形態が向いているでしょう。飲食店や小売店を開く場合は、集客力の向上につながるのも利点です。前テナントがサービス業を展開していたとすると、近隣住民が店舗の存在を認知していることも多く、開業当初にある程度の来客を見込める可能性があります。関連記事：居抜き物件の5つのメリットを徹底解説！居抜きに向いているのはこんな人居抜き物件を契約する際の流れ居抜き物件契約の手順は、初めての方には難しく見えるかもしれません。しかし、確実に進めていけば、経済的な利点と時間の節約につながります。物件探しからビジネスの開始までの主要なステップを詳しく解説します。 1.目的に適した居抜き物件の選定物件選びは、後のビジネス展開に大きく影響を与える重要なステップです。まずはWeb検索や不動産ポータルサイトなどを活用し、自分の目的に合う物件を大まかに絞り込みましょう。内見の前にインターネットで情報を調べておくと、物件選びの手間や工数を削減できます。居抜き物件を探す際は、少なくとも以下の項目をチェックしておきましょう。 2.実際の物件の状態と設備をチェック選定した物件を直接訪問し、全体的な状態や設備の良否を精査しましょう。実際の物件を視察することで、インターネットの情報だけでは得られないリアルな雰囲気な設備の状態を把握できます。内見時にチェックすべき要素は次の通りです。特に、各設備の耐用年数から見た使用具合を入念にチェックすることが大切です。設備があまりにも古いと使い勝手が悪く、開業後すぐに取り換えなければならない可能性があります。利用できたとしても、高額なメンテナンスコストが発生することもあり、初期投資額を抑えられる居抜き物件の恩恵を得られません。後から後悔しないよう、このステップでは十分に時間をかけて視察することをおすすめします。 3.継続的な運営が可能かを判断物件の条件が事業計画と合致するか確認します。例えば、飲食店の場合は座席数や回転率が売上に大きく影響します。そのため、「客単価 × 座席数 × 回転数」の計算式をもとに、1日の売上高をシミュレーションしましょう。実際には、常に満席の状態を維持するのは難しいため、稼働率を加味します。さらに人件費や原材料費、光熱費などを入れた損益計画を立てておくと、事業の継続性を判断しやすくなります。 4.入居審査 […]