居抜き物件とは？スケルトンとの違いや契約の流れを解説

居抜き物件とは、建物内に前テナントの設備が残っている状態の物件です。

開業時の設備購入費や改装費を大幅に削減できることから、居抜き物件に興味を持っている方も多いのではないでしょうか。

とはいえ、テナント物件には居抜き物件に加え、スケルトンと呼ばれる形態も存在します。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自身のビジネスモデルに適したものを選り分けることが重要ですが、経験のない方にとって両者の特徴をイメージするのは難しいものです。

そこで本記事では、居抜き物件の仕組みやスケルトンとの違いを詳しく解説します。契約までの流れや物件探しのポイントも紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

居抜き物件とは

テナント物件には、「居抜き」と「スケルトン」の2種類のタイプが存在します。

それぞれメリットとデメリットが明確に分かれるため、店舗やオフィスなどを借りる際は、どちらが自分に合うのかをしっかりと検証することが大切です。

ここでは、居抜き物件の特徴やスケルトンとの違いについて解説します。

設備や調度などがそのまま残っている物件

居抜き物件とは、前テナントが利用していた設備や調度などが残っている物件です。

飲食店の場合であれば、調理設備やテーブル、椅子などの家具のほか、造り付けの棚やカウンターといった造作が残っていることもあります。

内装や設備をそのままの状態で利用できるため、初期投資額を最小限に抑えられるのがメリットです。

ただし、一概に居抜き物件といっても、その状態は一様ではありません。新規開業に必要なすべての設備がそろっていたり、ほとんどの設備が撤去済みだったりと、ケースバイケースで状態が変わります。

スケルトンとの違いは内装や設備の有無

スケルトンとは、建物の内装や設備が全て撤去され、壁や天井など原状回復した状態の物件を指します。

このスケルトンと居抜き物件との最大の違いは、内装や設備の有無にあります。

スケルトンの場合、新しくテナント物件に契約する方が内装や設備を用意しなければなりません。開業に時間やコストがかかるものの、自分好みのレイアウトへと柔軟に設計できるのがメリットです。

居抜き物件とスケルトンは、どちらか一方が優れているというわけではありません。いずれにも長所と短所があるため、それぞれの特徴を理解し、自身のビジネスに適ったものを選択することが大切です。

居抜き物件のデメリット

居抜き物件はメリットとデメリットの両面をあわせ持ちます。両方を客観的に比較することで、自身に合った店舗形態を見つけやすくなります。

まずは居抜き物件のデメリットから見てみましょう。

• レイアウトを自由に変更するのが難しい
• 前テナントの悪いイメージを引き継ぐリスクがある
• 設備の経年劣化によりメンテナンスコストが高くなる可能性がある
• 造作譲渡料が発生する場合がある

居抜き物件は前テナントの内装や設備がそのまま残されているため、レイアウト変更の柔軟性に欠ける傾向があります。また、前テナントに悪いイメージがあれば、その印象まで引き継いでしまうこともあるでしょう。

そのため、自店の独自性を強く打ち出したい方にとって、居抜き物件はやや不向きです。

さらに予想外のコストがかかるのも居抜き物件の難点です。

突発的なメンテナンスコストや造作譲渡料が発生しても困らないよう、余裕のある資金計画を立てておくと良いでしょう。もちろん、契約内容をよく確認し、思わぬ出費が出ないよう細心の注意を払うことも大切です。

関連記事：居抜き物件を探す際の注意点｜よくある7つのトラブルをもとに解説

居抜き物件のメリット

続いて、居抜き物件のメリットをご紹介します。

• 設備の購入費や工事費を最小限に抑えられる
• より短い期間で初期投資額を回収できる
• 開業までの時間を短縮できる
• 周辺住民に店舗の存在が認知されている可能性が高い

居抜き物件は初期投資額の軽減や事業開始までの時間短縮など、多くのメリットが存在します。これらの長所は、新たな事業を始める際の負担を大幅に軽減し、早期にビジネスを展開するための強力な後押しとなります。

事業内容が明確ですぐにでも開業したい方や、開業資金に余裕がない方にとっては、スケルトンよりも居抜きの形態が向いているでしょう。

飲食店や小売店を開く場合は、集客力の向上につながるのも利点です。前テナントがサービス業を展開していたとすると、近隣住民が店舗の存在を認知していることも多く、開業当初にある程度の来客を見込める可能性があります。

関連記事：居抜き物件の5つのメリットを徹底解説！居抜きに向いているのはこんな人

居抜き物件を契約する際の流れ

居抜き物件契約の手順は、初めての方には難しく見えるかもしれません。しかし、確実に進めていけば、経済的な利点と時間の節約につながります。

物件探しからビジネスの開始までの主要なステップを詳しく解説します。

1. 目的に適した居抜き物件の選定
2. 実際の物件の状態と設備をチェック
3. 継続的な運営が可能かを判断
4. 入居審査
5. 契約締結

1.目的に適した居抜き物件の選定

物件選びは、後のビジネス展開に大きく影響を与える重要なステップです。

まずはWeb検索や不動産ポータルサイトなどを活用し、自分の目的に合う物件を大まかに絞り込みましょう。内見の前にインターネットで情報を調べておくと、物件選びの手間や工数を削減できます。

居抜き物件を探す際は、少なくとも以下の項目をチェックしておきましょう。

• 立地
• 店舗の広さ
• 賃料
• 改装費・修理費
• 外観や内装の状態・デザイン
• 駐車場の有無

2.実際の物件の状態と設備をチェック

選定した物件を直接訪問し、全体的な状態や設備の良否を精査しましょう。実際の物件を視察することで、インターネットの情報だけでは得られないリアルな雰囲気な設備の状態を把握できます。

内見時にチェックすべき要素は次の通りです。

• 事前に調べた情報と実際の状態に違いがないか（設備がすべてそろっているかなど）
• 内装や設備に汚れ・破損がないか
• インフラ設備や厨房設備などが問題なく使用できるか
• インフラ設備の位置や容量が適切か
• 清掃が行き届いており衛生環境に問題がないか

特に、各設備の耐用年数から見た使用具合を入念にチェックすることが大切です。

設備があまりにも古いと使い勝手が悪く、開業後すぐに取り換えなければならない可能性があります。利用できたとしても、高額なメンテナンスコストが発生することもあり、初期投資額を抑えられる居抜き物件の恩恵を得られません。

後から後悔しないよう、このステップでは十分に時間をかけて視察することをおすすめします。

3.継続的な運営が可能かを判断

物件の条件が事業計画と合致するか確認します。

例えば、飲食店の場合は座席数や回転率が売上に大きく影響します。

そのため、「客単価 × 座席数 × 回転数」の計算式をもとに、1日の売上高をシミュレーションしましょう。

実際には、常に満席の状態を維持するのは難しいため、稼働率を加味します。さらに人件費や原材料費、光熱費などを入れた損益計画を立てておくと、事業の継続性を判断しやすくなります。

4.入居審査

テナントとしての資格と信頼性を確認するため、入居審査が行われます。

入居審査では、事業内容や財務状況に関する書類提出を求められることがあるため、事前に準備しておきましょう。登記簿謄本や決算書などが該当します。

事業者としての実績がない場合は、事業計画書や預貯金通帳を提出することもあります。

入居審査に要する期間は2～7日程度が一般的です。1週間以上経っても連絡がない場合は、こちらから連絡してみると良いでしょう。

5.契約締結

入居審査を無事に通過すれば貸主との賃貸借契約を結びます。

また、居抜き物件の造作が残っている場合は、造作譲渡契約の締結も必要です。

造作とは、テナントの借り手が自ら工事して備えつけた設備を指します。居抜き物件で前テナントから造作を譲渡される場合に締結するのが、造作譲渡契約です。

造作譲渡契約を結ぶ際は、造作譲渡料を支払う必要があるので注意が必要です。

上記の契約が完了すると、居抜き物件の引渡しが行われます。

居抜き物件選びのポイント

居抜き物件を選ぶ際は、いくつかのポイントを把握しておくことが大切です。

以下で紹介するチェックポイントを押さえ、自分に合う物件を探してみてください。

設備機器のチェック項目を押さえる

居抜き物件では、前テナントの設備をそのまま利用します。そのため、設備機器に関しては入念なチェックが必要です。

居抜き物件の設備には空調や厨房機器（ガス・水道）、照明器具などの多様な種類があります。

そのため、ビジネス運営に必要な設備がそろっているか、事前にしっかりと確認しましょう。また、設備機器としての品質や利用年数を確認することも大切です。

設備に不備がある、または古くて使いにくいようなら、メンテナンスコストがかさむ可能性があります。

設備の現状をしっかりと把握することで、適切な予算計画を立てることが可能です。

契約・解約時の引渡し条件を理解する

一般的に居抜き物件では、設備機器の引渡しに関する条件や、解約時の原状回復の責任範囲などが契約内容に含まれています。

これらの条件を事前に理解しておくことで、予期しないトラブルを避けられるでしょう。

契約内容をしっかりと書面に残しておけば、「入居したばかりなのに設備が壊れている」「解約時に想定外の費用が発生した」といった問題を未然に防げます。

スピード感は重要

居抜き物件選びでは、スピード感を持った行動が求められます。

人気のある物件ほどすぐに買い手・借り手がつくため、好条件の物件に出会ったらスピーディに行動や決断をすることが肝心です。

内見や契約手続きについても迅速に進めることで、競合他社よりも一歩先に物件を確保できます。

ただし、スピード感を持つ一方で、上記の設備チェックや契約条件の確認は怠らないよう注意しましょう。

居抜き物件の探し方

ビジネスを開始するにあたり、テナント物件探しは最初の大きなステップとなります。

居抜き物件を探す方法はさまざまですが、主にWeb検索、不動産会社による紹介、知人からの紹介が考えられます。それぞれの方法について詳しく解説します。

Web検索

現代の物件探しにおいて、Web検索は最も手軽で幅広い選択肢がある手段です。

特定のキーワードで検索するだけで、多数の物件情報がヒットします。

現地訪問と違い、スピーディに複数の物件情報を確認できるため、物件探しから入居までのスケジュールの短縮につながります。

ただし、周辺の雰囲気や人通りをはじめ、現地を訪問しないとわからない情報をWeb検索だけで取得するのは困難です。そのためWeb検索は、現地視察前の物件の絞り込みに活用すると良いでしょう。

不動産会社による紹介

不動産会社はプロフェッショナルな知識と豊富な物件情報を持っているため、自分のビジネスに合った居抜き物件を紹介してもらうことが可能です。

また、契約手続きや交渉などのアドバイスも受けられます。

仲介手数料こそかかるものの、テナント探しの経験のない方にとって心強い存在となるでしょう。

なかでも不動産ポータルサイトを活用すれば、地域や広さ、賃料など、さまざまな条件を指定して居抜き物件を探せます。物件の写真や設備情報といった詳細な情報を入手できるのも利点です。

知人からの紹介

知人や業界内の人脈から物件情報を得る方法もあります。

この方法の大きな利点は、紹介者側に物件の閲覧・利用経験があるため、よりリアルな情報を得られることです。信頼できる人から紹介を受けるほど、情報の信頼性が高まります。

ただし、選択肢が制限されやすいため、別の手段と併用することをおすすめします。

「テナント連合隊」を活用して理想の居抜き物件を探そう

居抜き物件には、前テナントが利用していた設備をそのまま引き継げる特徴があり、初期投資額の大幅な削減につながります。今回紹介したメリットやデメリット、物件選びのポイントを参考に、自身のビジネスに合った理想的なテナントを見つけましょう。

テナント物件をお探しの方へ