不動産・裏・マニュアル 家賃取り立てマニュアル
基本中の基本
 
電話による督促

 お金を貸しているわけではないので、貸金規制法の夜9時以降 朝8時までの取り立て行為禁止には当たらないと思うが(道義的に問題) どうしても日中連絡がとれない場合は朝・夜電話して家賃の督促をしよう。とにかく 日中は相手に電話して心理的にプレッシャーをかける

※注意
  • 留守番電話に家賃督促の伝言は残さない。家族が家賃を滞納している事実を知らない事があるため、回収のときには逆にそれを利用する「ご主人 知らないんでしょ・・・」など。 
  • 滞納家賃の額や滞納回数により言葉遣いや言い方を使い分けよう
    例   「家賃の確認ができませんでした」
         「家賃の入金がありません」
         「家賃の滞納があります」
         「家賃入ってねえぞ」
 
職場訪問

 電話連絡ができなくなったら 職場訪問しましょう。
これも金融会社さんは貸金規制法で禁止されているので訪問すると効果がある。

 職場まで滞納家賃を取りに来たということで本人に与える心理的プレッシャーは強い。
訪問時、本人が外出してる場合は名刺を同僚などに渡し 後で電話をくれるよう伝言をたのんでおこう。
又、訪問時には会社の給料日・現金支給か振込みかなどを確認して 給料日には職場に集金に行くことを話し プレッシャーをかけておこう。

※注意
  • くれぐれも職場で大声を出したり 家賃を滞納していることを会社の同僚などには漏らさないように プライバシー侵害のおそれあり。
自宅訪問

 自宅訪問時のチエック事項としては、家・部屋に帰ってきている形跡があるか、 電気のメーターは回っているか、ガス・水道は止められていないか、郵便物に金融会社や公共料金の督促状がないか、新聞はたまっていないかなどを確認しましょう。

 又、家や部屋の様子が窓や郵便受けから見れる場合は生活状況を把握して起きましょう。滞納常習者は 徐々に生活が荒れる傾向にあり、日中でもカーテンが閉められるようになると要注意である。

 自宅訪問の際には必ず家賃督促状や名刺などを置いて家賃の取立てに来たというプレッシャーをかけておきましう。又、聞くことができるなら近所に滞納者のだいたいの出社時間や帰宅時間を聞いておこう。(管理物件だと比較的簡単) 

※注意
  • 入口などに「家賃払え」などハリガミをするのは プライバシー侵害のおそれあり「○○不動産 連絡ください。」程度なら、たまにやるが これも相手を見極めて実行しよう
  • 同じアパート・マンションの入居者に家賃を滞納している事を言わない プライバシー侵害のおそれあり。 
一番回収しやすい所から取る

 家賃は取りやすいところから取るのが基本である。入居者が若い場合は親が一番取りやすい。たとえ親が保証人になつていなくても 親に「このままだと、保証人になっている友人や親戚に迷惑をかけることになりますよ」とプレッシャーをかける

 駄目押しに保証人である友人や親戚等に親に直接電話をせさて 「非常に取り立てを受けて迷惑をしている」旨を伝えさせる。コレでだたたいの親は支払う。

内容証明郵便による家賃の督促

 多重債務者は、内容証明郵便をもらい慣れしているのであまり効果が無いが、社会的地位の有る人や、有名企業に勤務している人、公務員などには効果がある。自宅に送っても受け取ってもらえない場合は職場に直接送ろう。

 内容的には最後に「尚、未納家賃に関しては 保証人である****様にも請求させて頂きます。又、支払いが無い場合、会社に対して給料差し押さえの手続きをとらせて頂きます。」の一文を入れると効果的である。

不動産・裏・マニュアル 家賃取り立てマニュアル
物件の使用停止
ライバルはサラ金・クレジット会社


家賃滞納常習者の多くは、サラ金・クレジット会社から借り入れがある多重債務者が多い。このため、限りある収入の中から家賃を取るためには常にサラ金・クレジット会社より支払い順位を上に保たなければならない。そのための有効な手段として物件の使用停止処置、つまり入口のカギ交換などして、家や部屋に入室できなくすることである。

サラ金・クレジット会社は無担保でお金をかしているが 不動産業は部屋が担保である、有効に担保を利用しましょう。具体的には 物件の使用停止をする前に必ず2〜3回予告の文書を出すこと 最後に内容証明郵便などで期日をきめ予告する、期日がすぎたら実行する。

実行にあたってはカギ交換をする方法(8000円〜15000円程度かかる)とカギブロックを使用する方法があるがカギブロックがオススメ。 これは、カギ穴を器具でふさいでしまいカギを差し込めないようにする優れものである。何回でも使用できるし、着脱が簡単である。
 カギの種類により数種類あるので次のページに詳しく説明しておきます。
 
※ 注意
  • 実行後は入居者をあまり追い込まない(滞納家賃を全額回収するまで解除しないとか)一部回収できただけでもその後の家賃回収に効果はでる。
  • 実行時、入居者は必ず「訴えてやる」と言います 裁判になると負けますが現実的に家賃を支払えない者が訴訟を起こすことは少ない。
  • 警察に通報された場合は 賃貸契約書や家賃督促の内容証明郵便を持参して 家賃滞納のため物件の使用停止を実行した旨を説明する。警察は原則的に民事不介入だから「二人で良く話し合いなさい」とか「カギを開けたら」程度の話しでおわる。一応、警察の手前カギは解除するが 入居者に「警察は民事不介入だから強く指導できない」という印象だけはつけておこう。
  • 物件の使用停止処置は法律上問題があり 損害賠償を求められた判例がでております 実行にあたっては充分注意してください。尚、実行により訴訟や損害が生じても、当方では一切責任を負いかねますのでご了承ください。   
不動産・裏・マニュアル
住宅ローンの借り方(基礎編) 住宅ローンの借り方(応用編) 住宅ローンの借り方(番外編)
 住宅ローンが払えない 高額印紙再生法 法的な住宅明け渡しの手続き及び流れ
 費用を掛けずに、家賃を取り立てたい・追い出したい カギロックを有効にする『住宅明渡届』 
希望要件の優先順位を決める 賃貸物件のチェック事項
不動産屋さんに好かれよう 賃貸物件のここを見ろ 家賃取立ての基本 賃貸物件の使用停止 
秘密兵器 カギブロック 多重債務者からの家賃回収方法 最後の手段 夜逃げされた場合の対処法
アパート経営・収益物件
不動産投資
ログハウス・温泉付別荘・リゾートマンションなら
北海道不動産★リゾート別荘隊
札幌賃貸
函館不動産函館賃貸
北海道不動産別荘
長崎賃貸マンション・アパート
長崎不動産
札幌部屋探し・札幌アパート・札幌マンション
札幌賃貸
神戸賃貸マンション・・アパート
神戸不動産
京都賃貸マンション・・アパート
京都不動産
北九州賃貸マンション・・アパート
北九州不動産
旭川賃貸マンション・アパート
旭川不動産情報