マイホームを購入する時、多くの人が住宅ローンを利用するのではないでしょうか。無理なく返済するためには、自分のライフプランにあった「金利」と「返済方法」を選ぶことが重要です。
そこで今回は、金利の種類と返済方法について解説していきます。
安定した生活を送りながら理想の住まいを購入するために、ぜひ参考にしてみてください。
目次
元金と金利について
住宅ローンを組む際、まずは「元金」と「金利」について知っておくことが大切です。
元金とは
「元金」とは、家を購入するために借りた金額本体を指します。住宅ローンの目標は、この元金を返済することです。
返済期間内に元金を完済すると、家の所有権が自分へと移ります。
金利とは
「金利」は、借りたお金（元金）に対して発生する利息の割合（%）を示します。金融機関（通常は銀行や信用金庫など）は、お金を貸すことで得られる利益を利息で受け取ります。
イメージとしては、お金を借りることで、お金を貸してくれた金融機関に対して「お金のお返し」をする際に付加される費用です。この費用は「利子」または「利息」とも呼びますが、どちらも基本的な意味では同じです。
利息は、元金×金利（%）で計算します。100万円の住宅ローンを4%の金利で借りた場合、4万円が利息として発生します。
金利の種類は主に3種類
金利のタイプは各金融機関によって変わってきますが、大きく3つの種類に分けられます。
変動金利型とは？
年に2回（半年ごと）金利が見直され、返済額が5年に1回見直されるタイプになります。
また、5年毎の返済額の見直し時に金利が上昇していた場合は、返済額も増加してしまいます。もし大幅に金利が上昇した場合は、直前に支払っていた金額の1.25倍までが返済額の上限となります。
変動金利型のデメリット
市場金利が上昇傾向にある場合、返済総額が増加してしまいます。これにより、月々の返済額のうち利息の割合が増え、元金が減らない状況になる可能性があります。
また、金利が変わっていくので返済計画を立てる際は返済額を確定できず、見通しが立てにくいというデメリットも。
変動金利型のメリット
「変動金利型」は、借入当初の金利が固定型よりも低めに設定されています。金利が大幅に上昇しない限り、低金利で支払い続けることができます。
また、市場金利が下がった場合は返済額もあわせて減少するため、それを見通して選択する人も少なくありません。
全期間固定金利型とは？
その名の通り、借り入れした時から完済するまで金利が固定されるタイプになります。
金利市場が変動しても、支払う金利の％は変わりません。
全期間固定金利型のデメリット
金利の変動がないため、低金利の状態が続く場合、「変動金利型」よりも返済総額が多くなってしまう可能性があります。
また、金利が将来的に下がる可能性がある場合、「全期間固定金利型」ではその恩恵を受けることができません。
全期間固定金利型のメリット
「全期間固定金利型」の最大のメリットは、支払額が変動しないことです。毎月の返済額が変わることなく、長期的な返済計画を立てやすくなります。
もうひとつのメリットは、金利が上昇する可能性がある場合、「全期間固定金利型」はその影響を受けません。安定した資産計画を立てたい人に向いている金利です。
固定金利期間選択型とは？
「固定金利期間選択型」は、契約した時に「固定金利の期間」を設定し、3年・5年・10年ごとなどに金利の種類を見直すことができます。
設定した期間が来たときは「変動金利型」へ移行しますが、金融機関が取り決めている範囲内でまた「固定金利型」を選択することも可能です。
固定金利期間選択型のデメリット
「固定金利期間選択型」から「変動金利型」に変更するときは、注意が必要になります。
最初から「変動金利型」を選択している場合、前述したように金利が上がっても「今までの元金の1.25倍が上限」というルールが適用されますが、途中から「変動金利型」に変更する場合はこのルールが適用されません。
もし金利が上昇した際は、返済額が上限なく上がってしまう可能性があります。
また、一定期間ごとに返済額の見直しがあるため、返済計画の見通しが立てにくいという点も考慮が必要です。
固定金利期間選択型のメリット
「全期間固定金利型」よりも金利の％は低く、設定期間が来たときに金利の種類を選べるので、その時の状況にあわせて返済できるのがメリットです。
返済計画が立てにくい反面、経済状況にあわせて柔軟に金利を選びなおせるので、ライフスタイルにあわせて返済したい人に向いている金利になります。
住宅ローンの返済方法は2種類
元金分と利息分を合わせたものが、毎月の返済額です。
その返済方法は、2種類存在します。
元利均等返済とは？
毎月の返済額が一定であることが特徴で、「元（元金）」と「利（利息）」を合わせた返済額は変わりませんが、月々の返済金額に占める「元金」と「利息」の割合が、徐々に変わっていく方式です。
初期は返済額の大部分が利息に充てられ、元金の返済は少額となりますが、返済期間が進むにつれて元金の返済額が増加し、利息の支払い割合が減少していきます。
元利均等返済のデメリット
返済当初は毎月支払う返済額の大半が利息に充てられるため、住宅ローンの本体である「元金」があまり減少しません。
同じ金額を借りた場合、「元金均等返済」と比べると、住宅ローン全体の元金残高が中々減少しないため、返済期間が長くなり結果として総返済額も増加します。
しかし、余力があるときは「繰り上げ返済」で元金の返済をして返済期間を短縮させることで、返済総額を減らすことが可能です。
元利均等返済のメリット
月々の支払額が最初から最後まで一定なので、長期にわたるローン返済額を固定費として計算できます。返済プランと同時に貯金や老後資金の資金計画を立て、家計管理がしやすいメリットがあります。
同じ借入期間と金利条件の場合、「元金均等返済」に比べて初期の月々の返済額が一定かつ少ないため、利用しやすいのもメリットの一つです。
元金均等返済とは？
「元金均等返済」は毎月の返済額が「元金を返済回数で均等に分けた金額」と「月々の元金残高に対応する利息」の合計になるように設計された方法です。毎月同じ金額が元金の返済に充てられ、利息部分は元金残高に応じて変動します。
元金均等返済のデメリット
返済開始直後は元金残高が多く、それに伴って利息も多くなり返済額が大きくなるため、返済当初は家計への負担が重くなります。
金融機関によっては「元金均等返済」を扱っていなかったり、「元利均等返済」よりも審査基準が厳しかったりすることもあるので、注意が必要です。
元金均等返済のメリット
借入残高の減少が速いため、返済期間中にローンを早く返済できます。定年退職後も返済を続けなければいけない場合など、将来的な負担を軽くしたい方に適しています。
また、利息の支払いが次第に減少するため、「元利均等返済」と比較して総返済額が少なくなります。長期の住宅ローンを組む際は、「元利均等返済」よりもお得です。
自分のライフプランにあった金利と返済方法を選ぼう！
住宅ローンは、自分の収入や将来の計画に合った金利や返済方法を選ぶことが鍵となります。無理をせず、安定した生活を維持しながら、返済計画を立てることが大切です。
返済計画を立ててから物件探しを始める方には、「不動産連合隊」の利用がオススメです。予算に合わせた物件や土地を簡単に探しやすく、こだわりポイントを指定して物件を検索することもできます。
マイホーム購入の最終的な目標は、無理なく理想の物件を手に入れることです。自分のライフプランに合った住宅ローンの選択と計画を進め、理想の住まいを手に入れましょう。
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