ラーメン屋を開業する際は、初期投資が抑えられる「居抜き物件」を検討してみませんか？
居抜き物件は、前テナントのオーナーが設備や内装をそのまま残しているため、開業費用を抑えられます。
本記事では、ラーメン屋を居抜き物件で開業したい方に向けて、良い物件を選ぶためのチェックポイントを解説していきます。
ラーメン屋を居抜き物件で開業するメリット・注意点もお伝えしていきますので、参考になれば幸いです。
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ラーメン屋の良い居抜き物件を探す方法
ラーメン屋の良い居抜き物件を探す方法は、大きく分けて下記の2つです。
- 希望エリアの不動産会社と繋がりを持つ
- ポータルサイトを活用する
まず、希望エリアに詳しい不動産会社と繋がりを持っておくと、理想的な物件に近づけます。
こまめに連絡を取ったり、店舗に顔を出したりして、「〇〇さんがラーメン屋の居抜きを探していたな」と覚えてもらいます。熱心に通ってくれる人は、物件が見つかったときに契約してくれる可能性が高いため、不動産会社も物件を積極的に探してくれるでしょう。
「希望エリアでテナント物件を扱う不動産会社がわからない」という方は、不動産ポータルサイト「テナント連合隊」を活用してみてはいかがでしょうか。テナント物件のみを掲載しているので、注力している不動産会社が探しやすいです。
テナント物件を探す際のコツについては、下記の記事でも解説していますので、あわせてご覧ください。
関連記事：テナント物件探しのコツ！失敗しないための事前準備も解説
ラーメン屋の居抜き物件を選ぶチェックポイント
ラーメン屋の居抜き物件で優良な店舗を選ぶ際には、押さえておきたいチェックポイントがあります。
とくに以下の6つについては、優先してチェックしておくことをオススメします。
- 電流・ガスの容量
- 害虫・害獣
- 排気設備
- 排水設備・グリストラップ
- 冷蔵庫やエアコン等の状態
- 導線
「安さを重視して契約したら、大きな欠陥があった！」という事態を避けるために、詳しく見ていきましょう。
関連記事：飲食店の居抜き物件を探す際のポイント！メリットや注意点も解説
電流・ガスの容量
ラーメン屋の居抜き物件を選ぶときは、電流やガスの容量が適しているかチェックします。
もし不適格な物件だった場合、インフラ設備の工事は高額になりやすいため、かえって費用がかさんでしまいます。
ラーメン屋を開業するにあたって、必要な容量は下記のとおりです。
- 電流：60A（飲食用）
- ガス：16号
ガスの種類によって、火力やガス代が変わる点にも注意が必要です。都市ガスはプロパンガスより火力が弱いものの、費用は安く済みます。ラーメンの調理は都市ガスの火力でも可能なので、重視する項目によってガスの種類を選んでみてください。
害虫・害獣
ゴキブリやコバエ・ネズミなど、害虫・害獣が発生しないかチェックしておきましょう。
飲食店はただでさえ害虫・害獣が発生しやすいうえに、古い居抜き物件だと、外壁から害虫が入り込むケースもあります。
どれだけ味が美味しくても、害虫・害獣がいるところをお客様に見られてしまえば、一発で「不衛生なラーメン屋」とレッテルを貼られてしまうでしょう。口コミで広まってしまった後は、悪評を完全に払拭するまでに時間がかかります。
居抜き物件が古すぎないか、前テナントの営業時に害虫の悪評がついていなかったかチェックするのがオススメです。
排気設備
排気設備がしっかり機能する居抜き物件を選びましょう。
ラーメン屋はスープの臭いが強く、熱気もこもりやすいためです。
排気設備が機能しないと、厨房に熱気がこもり、従業員の作業効率ダウンにつながります。また、ダクト内に油が付着すると、火災の原因にもなります。
従業員の体調不良や火災を防ぐために、下記のポイントをチェックするのがオススメです。
- ダクトがついているか
- 送風機の種類がラーメン屋に適しているか
ダクトとは、屋内の空気を外に排出するための設備です。
ラーメン屋の場合、ダクト内の送風機は高い風圧のタイプが適しています。「シロッコファン」や「ターボファン」が使われているか確認してみてください。
排水設備・グリストラップ
ラーメン屋の居抜き物件を選ぶ際は、排水設備が機能しているか、グリストラップが設置されているかについてもチェックします。
グリストラップとは、排水から油汚れを分離させる装置です。油汚れをそのまま流すと、排水溝が詰まってしまうため、グリストラップの設置が必要になります。
とくにラーメン屋は、スープの廃棄で油汚れが発生しやすいので、グリストラップを設置することが望ましいです。
国土交通省では、グリストラップ（阻集器）について下記のように告示しています。
汚水が油脂、ガソリン、土砂その他排水のための配管設備の機能を著しく妨げ、又は排水のための配管設備を損傷するおそれがある物を含む場合においては、有効な位置に阻集器を設けること。
国土交通省「建築物に設ける飲料水の配管設備及び排水のための配管設備の構造方法を定める件」
また、東京都下水道局でも、飲食店にグリストラップの設置を呼びかけています。
居抜き物件を内見する際は、グリストラップ設置の有無や、サイズ・場所・清掃すべき周期を確認しましょう。実際に水を流してみて、排水の状況を確認するのもオススメです。
参考：東京都下水道局「飲食店のみなさまへお願い」
冷蔵庫やエアコン等の状態
冷蔵庫やエアコン等が故障していないか確認しておくと、想定外の出費で悩まずに済みます。
常にスープを沸かしているラーメン屋では、空調管理のためにエアコンは必須です。しかし、電化製品は譲渡後すぐに壊れる可能性もあります。
完全な故障とまではいかなくても、「エアコンの性能が悪い」「悪臭がする」という場合もあります。
電化製品の動作確認をしたうえで、取り扱い説明書の有無や購入時期を確認しておきましょう。
導線
居抜き物件をチェックする際は、お客様や従業員の導線も見ておきましょう。ラーメンを提供し、会計するまでの一連の動作がスムーズにできそうかチェックします。
回転率の高さは売上に直結するため、お客様同士や従業員の動きが交差しない店舗設計を目指したいところです。
たとえばテーブル席が多すぎると、思うように満席率を上げられません。パーソナルスペースを重視する人が増えた昨今、相席を嫌がるお客様は多いので、「お一人様」を上手く案内できないためです。
満席率を上げたいなら、カウンター席がオススメです。厨房から直接ラーメンを手渡しできるレイアウトであれば、ホールスタッフを配置せずに済むので、より効率を上げられます。
ラーメン屋は回転率の高さが重要なので、店舗内の導線をイメージしながら居抜き物件をチェックしてみてください。
ラーメン屋を居抜き物件で開業する流れ
ラーメン屋を居抜き物件で開業する際は、以下の流れで準備していきます。
- ラーメン屋の居抜き物件を調査
- 物件を内見
- 居抜き物件を契約
- 保健所に事前相談
- 内装・外装の工事
- 保健所に営業許可申請
とくに食器棚や冷蔵庫・シンク・手洗い場などが、保健所の基準に合っているか確認することが重要です。
ラーメンの完成度をどれほど高めても、保健所から営業許可を得ないとオープンできません。
「前テナントも飲食店として営業していたから、今回も問題ないだろう」という考えは、思わぬトラブルを招く可能性があります。
前オーナーが無許可で営業していたり、営業許可の取得後に内装を変えたりしている場合があるためです。
居抜き物件で開業する際は、早い段階で保健所に事前相談することをオススメします。
ラーメン屋を開業する全体的な流れについては、下記の記事で解説していますので、あわせてご覧ください。
関連記事：ラーメン屋の開業で絶対押さえたい基本の流れ｜開業資金を抑えるコツとは？
ラーメン屋を居抜き物件で開業するメリット・注意点
ラーメン屋を居抜き物件で開業する際は、メリットと注意点の両方を押さえておく必要があります。
メリットと注意点について、詳しく見ていきましょう。
関連記事：居抜き物件を探す際の注意点｜よくある7つのトラブルをもとに解説
注意点
ラーメン屋を居抜き物件で開業する注意点は、下記のとおりです。
- 前テナントの悪い評判を受け継ぐ場合がある
- 内装・外装の自由度が低い
前テナントが食中毒や害虫の発生などを起こしていた場合、悪い評判を受け継いでしまう可能性があります。その場合、「前テナントと関係ない新しいお店」であるとアピールする必要があります。
とはいえ、居抜き物件は内装・外装の自由度が低いため、思い切った独自性を出すのは難しいでしょう。イメージを一新したい場合は、看板・壁・天井など、店舗の配色を大きく変えると、「新しいお店」という印象が強く打ち出せます。
メリット
ラーメン屋を居抜き物件で開業するメリットは、下記のとおりです。
- スケルトン物件より安く開業できる
- 開業までの日数を短縮できる
「内装・外装の自由度が低い」というデメリットは、工事にかかる費用や日数を削減できるメリットと表裏一体です。
物件契約後はオープンまでの間も家賃が発生する点を考えると、開業日を早められれば、コストが回収しやすくなります。
ラーメン屋の居抜き物件を探すなら「テナント連合隊」！
ラーメン屋の居抜き物件を探すときは、電流やガスの容量・排気設備など、チェックしておきたいポイントが複数あります。
費用を安く抑えたいあまりに、営業に支障が出るような物件を契約してしまうと、かえって大きなコストが発生してしまうかもしれません。スムーズに理想のラーメン屋をオープンできるように、設備はしっかり確認しておくのがオススメです。
「テナント連合隊」では、ラーメン屋の居抜き物件も掲載していますので、物件探しの際にお役立てください。
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