テナント物件探しのコツ！失敗しないための事前準備も解説

自身の店舗を構えたい方にとって、テナント物件探しの工程は外せません。店舗の立地や設備など、気になるテナント物件をすぐにでも探し始めたい方も多いでしょう。

とはいえ、テナント物件探しのコツを押さえておかなければ、非効率な探し方になりかねません。できるだけ効率的にテナント物件を探し、スムーズに店舗を構えたいところです。

そこで本記事では、テナント物件探しのコツについて解説していきます。失敗しないための事前準備もお伝えしていきますので、参考にしてみてください。

まずは店舗のコンセプトを決める

テナント物件探しのコツを知る前に、店舗のコンセプト設計を行いましょう。

店舗のコンセプトが決まっていない状態でテナント物件を探してしまうと、優先順位がブレてしまうほか、経営失敗にもつながりかねません。

まず初めに、コンセプトの重要性と、設計の流れを解説していきます。

(すでにコンセプトが決まっており、事前準備を完了させている方は、こちらからテナント物件探しのコツをご覧ください。)

コンセプト設計の重要性

店舗経営において、コンセプト設計は最初に行うべきステップの一つです。

コンセプトが決まっていないと店舗の独自性が打ち出せず、ターゲットに魅力を伝えられなくなってしまいます。魅力が伝わらない店舗では、ターゲットから選んでもらえません。

コンセプト設計が必要な理由は、大きく下記の2つです。

• 店舗経営の軸となるから
• 金融機関からの融資を受ける際に必要だから

詳細で明確なコンセプトは、経営の軸となり、外装デザインやメニューの決定にも役立ちます。今後の経営で疑問や迷いが生じたとき、立ち返るべき原点となるでしょう。

また、金融機関から融資を受ける際には、事業計画書の記入が必要です。事業計画書においてコンセプトがあいまいに記入されていると、事業の継続性・収益性が評価しづらくなってしまいます。

(事業計画の立て方については、下記の「資金計画・事業計画を立てる」をご覧ください。)

コンセプト設計は店舗の方向性を考える際に必須なので、ぜひ取り組んでみてください。

コンセプト設計の項目と流れ

それでは、実際にコンセプト設計を行う際に考える項目と、流れについて見ていきましょう。

最初はターゲットや利用目的を軸に、ざっくりと考えてみます。この項目では、カフェを開店するケースとして設計してみましょう。

「ビジネスパーソンが気軽に休憩できるカフェ」と、「ママ友がランチに使えるカフェ」では、コンセプトが大きく異なります。

ターゲットや利用目的を決めたら、5W1Hに沿ってコンセプトを深堀りしてみてください。

• What(何を)
• Why(なぜ)
• Where(どこで)
• When(いつ)
• Who(誰に)
• How(どうやって)

たとえば、「ビジネスパーソンが気軽に休憩できるカフェ」にしたいなら、「What(何を)」提供するか検討していきます。片手で食べられる食事メニューや、充電に使えるコンセントがあると喜ばれるかもしれません。

このように5W1Hに沿ってコンセプトを設計すると、方向性が明確になりやすいです。

テナント物件を探す前の事前準備

店舗のコンセプトが設計できたら、事前準備をしていきましょう。テナント物件を探す前に行うべき準備は、下記のとおりです。

• 資金計画・事業計画を立てる
• 希望条件を明確にして洗い出す
• 市場調査をしてエリアを絞る

資金計画・事業計画を立てる

店舗を構えるうえで必要な資金を把握するため、資金計画・事業計画を立てましょう。

テナント物件の家賃の理想的な割合は、月商からみて10％といわれています。家賃を月商の10％に収めるには、売上予測を立てておく必要があります。

資金計画・事業計画を立てる際の必要な項目を、下記の表にまとめました。

内容	資金計画	事業計画
必要項目	テナント物件の費用 広告費用 備品の仕入れ費用 人件費 水道光熱費 消耗品費 など	社名や所在地 経営者の経歴 理念・目的 事業概要 事業の独自性 市場や競合他社の状況 将来目標 開業資金の調達方法 収支計画

資金計画は数年先を考慮しながら設計し、事業目標に基づいて具体的なプランを練りましょう。

また、事業計画は根拠ある数字を盛り込み、第三者に客観的視点でチェックしてもらうと、内容をしっかり整理しやすいです。

希望条件を明確にして洗い出す

テナント物件を探す前に、希望条件を明確にして洗い出しておきます。希望条件が明確であるほど、不動産会社に物件を探してもらいやすくなります。

明確にすべき希望条件の例は、下記のとおりです。

• 立地
• 物件の種類
• 広さ
• 賃料の予算
• 駐車場の有無

たとえばカフェを出店するなら、厨房と客席が必要です。客席を何席入れるか、通路はどのくらい確保するか明確にしておくと良いでしょう。

市場調査をしてエリアを絞る

コンセプトに基づいてターゲット層を決めたら、利用者が好みそうな出店エリアを絞ります。

出店エリアの立地属性について、メリット・デメリットを下記の表にまとめました。

エリア	メリット	デメリット
オフィス周辺	平日のランチ需要が見込める	土日祝日は来店が少ない
住宅街	テイクアウトの需要が高い	遠方からの利用客は見込みにくい
商業地域	平日・土日関係なく来店が見込める	賃料が高い傾向にある

たとえば「ビジネスパーソンが気軽に休憩できるカフェ」がコンセプトなら、オフィス周辺のテナント物件が候補になりやすいでしょう。

競合店の状況や、商圏の年齢層・人口などを調査して、テナント物件を探すエリアについて絞ってみてください。

テナント物件の探し方

テナント物件の探し方は、大きく下記の5つに分けられます。

• インターネットで探す
• 希望エリアの不動産会社を利用する
• 知人から情報を収集する
• 自治体や商工会議所に問い合わせる
• 現地に行って空き物件がないか視察する

それぞれの具体的な方法や、注意点などを見ていきましょう。

インターネットで探す

テナント物件を探す際に基本となる方法が、インターネットによる検索です。

不動産仲介サイトごとに特徴が異なるので、複数のサービスをチェックすると抜け漏れがありません。

検索条件を保存しておき、可能ならメール通知を設定しておくと、毎回サイトをチェックする手間が省けます。人気物件はすぐに契約されてしまうため、気に入ったら早めに内見予約を入れましょう。

ラルズネットが運営する「テナント連合隊」では、オススメの業種や物件の特徴など、細かい検索条件を保存できます。希望条件に沿った物件情報をメールでお送りするサービスもありますので、ぜひ利用してみてください。

希望エリアの不動産会社を利用する

希望エリアの不動産会社を利用すると、地域の情報ネットワークを持つ会社が見つけられる可能性があります。その際は、複数の会社を並行して利用しながら、テナント物件の扱いに長けた不動産会社を見極めましょう。

また、信頼できる営業担当を見つけ、良好な関係を築いていく努力も重要です。

営業担当者にとってテナント物件探しは、住宅物件と勝手が違う点から、面倒に思われてしまうケースがあります。真剣にテナント物件を探してもらえない事態を避けるには、営業担当が信頼できるか見抜く力が必要です。

デメリットを正直に伝えてくれるか、要望・質問に親身な対応をしてくれるかといった点をチェックしておくと良いでしょう。

知人から情報を収集する

知人からの情報収集も、テナント物件探しに有効です。周囲の人にテナント物件を探しているとアピールしておくと、思わぬ情報が舞い込むこともあります。

オフラインの交流がきっかけで、高齢なオーナーが後継者を見つけ、テナント物件を引き継いだケースもあります。

同業者との交流は、情報収集のほかにも、経営のヒントを得たり人脈を作れたりする点がメリット。同業者向けのセミナーや勉強会に参加し、知人を増やしていくのもオススメです。

日ごろから情報をキャッチする姿勢を取り、テナント物件探しに役立てていきましょう。

自治体や商工会議所に問い合わせる

自治体や商工会議所に問い合わせると、テナント物件の空き情報をキャッチできる場合があります。地域の活性化のために、店舗誘致を行っている自治体があるからです。

自治体や商工会議所によっては、店舗家賃の補助金が出る場合があるので、テナント物件探し以外にも有効です。

たとえば札幌市では、すすきの・大通地区での新規出店を支援しており、経費の一部を補助する事業を行っています。夜間観光・エンタメ事業に限られているものの、令和4年度は最大で1,000万円の補助金が出ました。

空きテナントや補助金の情報をキャッチするために、自治体や商工会議所に一度問い合わせてみると良いでしょう。

参考：札幌市「夜間観光促進及び繫華街等新規開業補助金」、一般社団法人すすきの観光協会「令和4年度 夜間観光促進及び繁華街等新規開業補助金のご案内」

現地に行って空き物件がないか視察する

不動産仲介会社に依頼していないオーナーもいるため、現地視察で空き物件を探すことも有効です。

実際に周囲の状況を視察すると、競合店舗の多さや人通り・治安の良さなど、インターネットでは分からない現実も見えてきます。

もし、不動産仲介会社が受け持っていない物件だった場合、オーナーと直接やり取りしなければなりません。しかし、そのぶん内見の予約・問い合わせがスムーズに行える点は、メリットといえます。

現地視察を行えば、実際にテナント物件を契約した際の具体的なイメージもしやすいほか、穴場の物件を見つけられる可能性もあります。

テナント物件を探す時のコツ

ここまでテナント物件の探し方を解説してきましたが、片っ端から探し回るのはオススメしません。テナント物件を探すときのコツは、大きく下記の3つです。

• 希望した条件に優先順位をつけて探す
• 未公開物件を問い合わせる
• できる限り内見をする

やみくもに探し回った結果、時間と労力を無駄にしてしまうという結末を避けるために、それぞれ詳しく見ていきましょう。

希望した条件に優先順位をつけて探す

希望条件をすべて満たすテナント物件は、高額である可能性が高いため、優先順位をつけましょう。コンセプトの一貫性、収益性に重点を置いて、優先順位や妥協する条件を決めておきます。

どうしても譲れない条件を考え、不動産会社に伝えると、適切な範囲で妥協がしやすいです。

たとえば賃料は、立地や設備などが好条件で、集客が見込めるほど高い傾向にあります。そこで、賃料は広告費と捉え、立地を多少妥協してSNSで集客してみるという手段もあります。

希望条件を絞りすぎない意識を持ち、妥協するポイントも探っていきましょう。

未公開物件を問い合わせる

テナント物件を探す際に、未公開物件も視野に入れておくと、検討する幅が広がります。

未公開物件とは、インターネット上でまだ公開されていない物件です。

テナント物件がインターネット上で未公開になる理由は、大きく分けて下記の2つです。

• 借り手がすぐに見つかりそうだから
• 現在のテナントが閉店するというネガティブな印象を与えたくないから

このような未公開物件を探すためには、上記でも解説した現地視察がオススメ。未公開物件は現地でのみ張り紙広告をしているケースがあります。

現地を歩いてテナント物件募集の広告を見つけたら、記載してある不動産会社に電話をかけて問い合わせてみましょう。

また、不動産会社のメールマガジンで未公開物件を紹介しているケースもあるので、積極的に登録してみてください。

できる限り内見をする

インターネットの情報や広告内容だけで判断すると、思わぬトラブルが発生する可能性があります。トラブルを避けるため、できる限り内見するようにしましょう。

内見とは、不動産会社の担当者とともに、実際にテナント物件を見学することです。

事前にチェックしておきたい部分を洗い出し、紙にまとめておくと、確認事項を忘れません。また、筆記用具やスマートフォン、メジャーなどを用意しておきます。

可能であれば会話を録音させてもらい、重要事項を聞き逃さないようにしましょう。設置予定の家具や備品があるなら、事前にサイズを計測しておき、内見時にメジャーでチェックします。

テナント物件を内見する際の注意点は、下記の記事でも解説していますので、あわせてご覧ください。

関連記事：テナントを内見する際の注意点｜9つのチェックポイントを徹底解説

物件探しは「テナント連合隊」の活用もオススメ！

テナント物件探しには複数の方法がありますが、むやみに探し回るのは非効率的です。事前準備やコツを押さえたうえで、テナント物件探しを行いましょう。

ラルズネットでは、地域に密着した不動産紹介ポータルサイト「テナント連合隊」を運営しています。

リフォーム物件やロードサイド店舗など、細かく条件を付けて検索できるため、テナント物件探しの第一歩に最適です。テナント物件をスムーズに探したい方は、ぜひ利用を検討してみてください。