事務所をできるだけ安く借りたいものの、どのように費用を抑えれば良いのか迷っていませんか？
初期費用は地域によって相場が異なりますが、おおむね賃料の10倍程度になるケースが多く、コストカットしたい方にとって大きな課題です。
本記事では、事務所を借りる際の初期費用の目安をお伝えしたうえで、できるだけ安く抑えるポイントを7つ解説していきます。
ほかにも、事務所を安く借りる際の注意点や、働きやすいオフィスづくりのために譲歩しないほうがよいポイントもお伝えしていきます。初期費用を抑えたい方の参考になれば幸いです。
事務所を借りる初期費用
事務所を借りる際の初期費用の目安は、300～500万円前後といわれます。とはいえ、従業員数や地域によって費用は変動します。
この項目では、ご自身のケースに合わせて初期費用の目安を計算しやすいように、以下の点を解説しました。
- 東京都の初期費用の目安例
- 値下げ交渉の余地がある項目
- 地域別の値段相場
それぞれ詳しく見ていきましょう。
東京都の初期費用の目安例
まずは東京都の目安例として、スタートアップ企業が事務所を借りる初期費用について、表にしてみました。
初期費用を計算した際の条件は、下記のとおりです。
- 従業員数：5人
→スタートアップ企業の平均的な従業員規模構成 - 坪単価：22,000円
→東京都の平均賃料が坪単価21,999円であるため（2021年12月時点） - 事務所の広さ：15坪
事務所の広さについては、1人当たり3坪が適正といわれているため、15坪で計算しています。
| 費用の項目 | 費用の目安 | 15坪の場合の目安 |
|---|---|---|
| 敷金・保証金 | 賃料の6～12か月分 | 198～396万円 |
| 礼金 | 賃料の1～2か月分 | 33～66万円 |
| 仲介手数料 | 賃料の0.5～1か月分（+消費税） | 16.5～33万円 |
| 保証委託料 | 賃料の1か月分 | 33万円 |
| 前家賃 | 賃料の1か月分 | 33万円 |
| 内装工事費用 | 居抜き物件：1坪10～20万円 スケルトン物件：1坪20～30万円 | 居抜き物件：150～300万円 スケルトン物件：300～450万円 |
| 合計 | 463.5～1013万円 （内装工事なしで313.5万円～） |
上記の表のほか、火災保険の保険料が年間1～2万円かかります。
参考：東京商工会議所「「創業・スタートアップ実態調査」単純集計結果」
三鬼商事株式会社「賃貸オフィスビル市場の動向について」
値下げ交渉の余地がある項目
敷金・保証金は値下げ交渉の余地があり、礼金が必要ない物件もあるため、場合によっては上記の表より少ない金額に収まるでしょう。
表のなかでは内装工事費用が最も高額であるものの、居抜き物件の状況によっては、工事が必要ない場合もあります。工事が不要であれば、より初期費用を節約できます。
費用の項目にある「保証委託料」とは、連帯保証人が立てられない場合に保証会社へ支払うお金です。設立が浅く人数も少ないスタートアップ企業だと、オーナーから保証会社の利用を求められるケースがあります。
ただ、保証範囲を変更すれば、金額を値下げできる可能性があります。その場合、オーナーや不動産会社の同意が必要です。
地域別の値段相場
東京都以外の地域について、同じ条件で初期費用の相場を計算しました。なお、内装工事費用については除外しています。
初期費用を計算する際の参考になれば幸いです。
| 地域 | 平均賃料（坪単価） | 5人で使う事務所の賃料（15坪） | 15坪で入居した場合の初期費用の目安 |
|---|---|---|---|
| 札幌 | 9,468円 | 142,020円 | 敷金・保証金：約85～170万円 礼金：約14～28万円 仲介手数料：約7～14万円 保証委託料：約14万円前家賃：約14万円 |
| 合計 | 約134万円～ | ||
| 仙台 | 9,316円 | 139,740円 | 敷金・保証金：約84～168万円 礼金：約14～28万円 仲介手数料：約7～14万円 保証委託料：約14万円前家賃：約14万円 |
| 合計 | 約133万円～ | ||
| 横浜 | 12,271円 | 184,065円 | 敷金・保証金：約110～220万円 礼金：約18～37万円 仲介手数料：約9～18万円 保証委託料：約18万円前家賃：約18万円 |
| 合計 | 約173万円～ | ||
| 大阪 | 11,925円 | 178,875円 | 敷金・保証金：約107～215万円 礼金：約18～36万円 仲介手数料：約9～18万円 保証委託料：約18万円 前家賃：約18万円 |
| 合計 | 約170万円～ | ||
| 名古屋 | 11,819円 | 177,285円 | 敷金・保証金：約106～213万円 礼金：約18～35万円 仲介手数料：約9～18万円 保証委託料：約18万円 前家賃：約18万円 |
| 合計 | 約169万円～ | ||
| 福岡 | 11,086円 | 166,290円 | 敷金・保証金：約100～200万円 礼金：約17～33万円 仲介手数料：約8～17万円 保証委託料：約17万円 前家賃：約17万円 |
| 合計 | 約159万円～ |
事務所を借りる際の初期費用は地域によっても差があるものの、いずれも100万円以上と高額です。創業まもないスタートアップ企業であれば、資金調達が難しいこともあるかもしれません。
そこで次の項目では、事務所をできるだけ安く借りる方法について解説していきます。
事務所を安く借りる7つのポイント
事務所を安く借りるには、以下の7つのポイントがあります。
- 必要最低限の広さを計算する
- 平均賃料が安い立地で探す
- レンタルオフィス・シェアオフィスも検討する
- 居抜き物件も検討する
- フリーレント物件も検討する
- 相見積もりを取る
- オーナーと交渉する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
必要最低限の広さを計算する
事務所を安く借りたいのであれば、必要最低限の広さを計算する必要があります。
従業員の人数に対して広すぎる事務所を借りてしまうと、スペースの無駄になるだけでなく、不要な賃料もかかってしまうからです。
必要最低限の広さを求めるには、厚生労働省が定める「事務所衛生基準規則」が参考になります。
「事務所衛生基準規則」によれば、労働者1人当たりの空間は以下のように定められています。
事業者は、労働者を常時就業させる室(以下「室」という。)の気積を、設備の占める容積及び床面から四メートルをこえる高さにある空間を除き、労働者一人について、十立方メートル以上としなければならない。
引用元：厚生労働省「事務所衛生基準規則」第一章第二条
建築基準法によれば、床から天井までの高さは最低でも2.1メートル必要なので、1人当たりの面積は約4.76平方メートル（約1.4坪）となる計算です。
とはいえ、約1.4坪の面積はあくまでも最低限の数字であり、労働環境としてはやや狭いと感じる方も多いと思います。
オフィス家具メーカーでは、1人当たり2坪から4坪の面積を推奨しているため、3坪は確保したいところです。
「東京都の初期費用の目安例」でも前述したとおり、スタートアップ企業では構成人数が5人以下のところが多いため、この場合は15坪の面積が必要です。
ただ、コロナ禍を経て、従業員全員が毎日は出勤しないケースも増えています。リモートワークがメインであるなら、出勤する従業員の人数に合わせ、面積を縮小する選択肢もあります。
従業員の人数や出社状況に合わせて、必要最低限の広さを計算してみてください。
平均賃料が安い立地で探す
平均的な賃料が安い地域で事務所向けのテナント物件を探すと、コストが抑えられます。
同じ県内でも、賃料の平均坪単価が安い地域もあります。
三鬼商事株式会社の「オフィスマーケット：東京ビジネス地区／2024年02月時点」によれば、2024年2月の平均賃料（坪単価）の最大・最小金額は、下記のとおりです。
| 地域名 | 渋谷区 | 新宿区 |
|---|---|---|
| 平均賃料（坪単価） | 22,838円 | 17,902円 |
同じ東京都でも、4,936円の差額があります。仮に15坪の事務所を借りるとすれば、1か月あたり7万円以上の差額になります。
そのぶん「交通アクセスが不便」「顧客層が見込めない」などのデメリットが生じる可能性はあるものの、事業内容によっては大きな影響がないケースもあるはずです。
たとえば訪問者が少ない事業であれば、交通アクセスを妥協するのも1つの選択肢です。大規模な都市部付近のテナント物件は候補から外れてしまいますが、競合他社が少なくなるというメリットもあります。
希望条件から妥協できるポイントを探し、平均賃料が安い立地で事務所を探してみると、コストカットにつながるでしょう。
レンタルオフィス・シェアオフィスも検討する
事務所を借りる際の初期費用の負担が大きいのであれば、レンタルオフィス・シェアオフィスを検討するのも有効です。どちらも初期費用を大幅に削減できるメリットがあります。
2つの違いは下記のとおりです。
| 項目 | レンタルオフィス | シェアオフィス |
|---|---|---|
| 敷金 | 賃料の1～2か月分 | なし |
| 形態 | 占有スペース・共有スペースがある | 広いオフィスを複数人でシェアする |
| 個室 | あり | 基本的になし |
| 法人登記の可否 | 可能 | オフィスによる |
| 料金プラン | ・月単位 | ・月単位 ・ドロップイン（従量課金） |
| 向くタイプ | ・機密情報を扱いたい ・占有スペースが欲しい | ・毎月は使わない ・人脈を広げたい |
ただ、レンタルオフィス・シェアオフィスは、初期費用を大幅に抑えられる反面、長期的にみると割高になるデメリットがあります。
入居したい期間と、長期的にかかる金額のバランスを見て判断することが必要です。
ラルズネットの「不動産連合隊」では、レンタルオフィスやシェアオフィスの物件も掲載していますので、あわせてご覧ください。
居抜き物件も検討する
事務所を居抜き物件で借りれば、工事費用の削減や施工期間の短縮が期待できます。
例として、不動産連合隊に掲載されている事務所向けテナント物件の賃料を、居抜き物件・スケルトン物件で比較しました。
| 種類 | 居抜き物件 | スケルトン物件 |
|---|---|---|
| 最大金額 | 約284万円 | 約972万円 |
| 最小金額 | 約3万6千円 | 約3万3千円 |
最小金額はそれほど変わりませんが、最大金額では約3倍以上の差が生じています。
居抜き物件は、賃料だけでなく工事や設計・監理にかかる費用が安く済むため、コストカットしたい方に適しています。
関連記事：居抜き物件とは？スケルトンとの違いや契約の流れを解説
フリーレント物件も検討する
事務所を安く借りたいなら、レンタルオフィスや居抜き物件だけでなく、フリーレント物件も有効な選択肢です。
フリーレント物件とは、一定期間の家賃が無料になる契約形態の物件を指します。
賃料が無料になる期間は3～6か月が平均的ですが、12か月の長期間にわたる物件までさまざまです。
フリーレント物件は賃料が一定期間は無料になる一方で、解約禁止期間や短期解約違約金があるなど、いくつかの制約もあります。契約期間より早く解約してしまうと、フリーレント期間と同等の賃料が違約金として請求されるケースが多いです。
また、賃料以外の共益費、管理費などは別途支払わなければなりません。
とはいえ、初期費用が節約できる点や、事務所の移転にかかる二重払いを避けられる点などは、十分に魅力的です。賃料以外の費用についても、物件によっては完全にフリーレントにしてくれる場合もあります。
短期間で事務所を移転する可能性がある方には向きませんが、契約期間内は入居できる方であれば適しています。
フリーレント物件として事務所を借りたい場合は、契約前に交渉してみましょう。最寄り駅から離れていたり、空室期間が長かったりするテナント物件が交渉しやすいです。
ラルズネットの「不動産連合隊」では、フリーレント物件も掲載していますので、あわせてご覧ください。
相見積もりを取る
可能な限り費用を抑えたいのであれば、相見積もりを取ることも欠かせません。
複数の不動産会社に並行して物件を紹介してもらい、価格の交渉を行います。多くの不動産会社は、「レインズ」という情報共有システムを活用しているため、同じ物件を複数の会社が紹介しているケースもあります。
他社での金額を伝えれば、交渉に応じてくれる可能性は高いでしょう。なお、値下げの割合は賃料の5％以下が相場といわれており、オーナーや不動産会社と良好な関係を保ちたいなら、大幅な交渉は避けるのが無難です。
また、不動産会社に相談する際、費用は抑えたい旨を事前に伝えておくとスムーズです。
相見積もりをするなら、申し込み前・内見前に行うと良いでしょう。内見後に相見積もりを行う行為はマナー違反であり、審査に落とされる可能性もあるため、注意が必要です。
オーナーと交渉する
閑散期を狙ってオーナーと交渉すれば、初期費用を安く抑えられる可能性があります。
事務所向けのテナント物件は、新年度の前に契約されるケースが多いです。そのため、6～8月は事務所向けのテナント物件にとって閑散期となります。オーナーとしても空室期間の長期化は避けたいため、値下げの交渉に応じてもらいやすいです。
また、賃料を長期間にわたって安定的に支払ってくれる借主は、オーナーにとって信頼度が高いです。長期契約ができる点をアピールすると、交渉の成功率が上がるでしょう。
事務所を安く借りる際の注意点
事務所を安く借りる際には、以下の注意点もあります。
- 原状回復費用の負担
- 周辺の事務所・環境
- 内見でのチェック
費用の節約ばかりに注目しないためにも、事前に注意点を押さえておきましょう。
原状回復費用の負担
事務所を借りる際は、原状回復の範囲や、費用負担について事前に確認しておきます。原状回復とは、退去時に求められる義務であり、入居時点の物件の状態に戻すことです。
たとえばスケルトン物件に入居した場合は、内装もすべてゼロの状態に戻す必要があります。
原状回復の費用は、基本的に借主が100％負担しなければなりません。
ただ、マンションに事務所として入居した場合は、求められる原状回復の範囲が比較的少ない場合もあります。不要な費用を負担しないためにも、契約書は入念に確認しておきましょう。
周辺の事務所・環境
たとえ理想的な賃料の事務所が貸し出されていたとしても、周辺の環境は事前に確認しておくべきです。周辺の環境のせいで不人気であり、賃料が安かったというケースも考えられます。
とくに以下のようなポイントには注意が必要です。
- 騒音
- 悪臭
- 最寄り駅からの遠さ
- 競合他社の事務所の数
最寄り駅からあまりに遠いと、営業スタッフの生産性ダウンにつながります。訪問客の利便性にも関わるため、妥協するポイントは見極める必要があります。
また、周辺に競合他社の事務所が多ければ、顧客の奪い合いになりかねません。
とはいえ、周辺の競合はライバルにもなれば、業種によっては情報共有のネットワークになる場合もあります。
ご自身の業種や顧客層によって、周辺の環境をチェックする項目は調整してみてください。
内見でのチェック
事務所を借りる際には、内見でのチェックも欠かせません。入居後に後悔しないためにも、以下のポイントを押さえておくのがオススメです。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 電気容量 | 必要な電気容量が確保できるか？ |
| 電波状況 | スマホや携帯電話は問題なく使えるか？ |
| エレベーターの台数 | 入居者の件数に比べて少なくないか？ |
| エントランスや共用部の綺麗さ | 管理が行き届いているか？ |
| トイレ | 従業員の人数に合っているか？ |
| 周辺施設 | よく使う施設は周辺にあるか？ |
エレベーターの台数が少ないと、通勤時の混雑に直結するため、事前に確認しておくと良いです。
また、事務所を借りる際には、周辺に銀行や郵便局があるか確認しておくと、必要なときにすぐ利用できます。コンビニや飲食店などもあれば、ランチで困ることもないでしょう。
テナント物件を内見する際の注意点については、下記の記事でも解説していますので、あわせてご覧ください。
関連記事：テナントを内見する際の注意点｜9つのチェックポイントを徹底解説
譲歩しないほうがよいポイント
この項目では、働きやすい事務所づくりに必要なポイントを解説していきます。物件を安く借りられても、生産性が上がらない事務所であれば、本末転倒になってしまいます。
事務所を借りる際に譲歩しないほうがよいポイントは、下記の3つです。
- 温度・湿度調整
- 照明
- 騒音対策
それぞれ詳しく見ていきましょう。
温度・湿度調整
働きやすいオフィスづくりには、温度・湿度の調整が欠かせません。
従業員の生産性を落とさない室温は、22～24度といわれています。
現在の建物の多くは鉄筋コンクリート造です。木造より気密性に優れている一方、熱が逃げにくい点はデメリットです。
空気の出入り口となるように、窓が双方向にある造りだと、通風しやすく室温の低下が期待できます。
また、湿度が70％以上になると疲れやすくなるといわれます。コンクリートがむき出しの物件は湿気がこもりやすいため、注意が必要です。
2003年の建築基準法改正により、換気設備の設置が義務化されたため、築浅物件は湿気がこもりづらいです。物件選びの際は、築年数にも注目すると良いでしょう。
湿度が高くなりやすいか確認したいときは、壁紙や窓サッシを見るのがオススメです。
壁紙の隅が剥がれていたり、窓サッシが結露していたりする場合は、候補から外したほうがいいかもしれません。
参考：国土交通省「改正建築基準法」
株式会社HATARABA「オフィスの「温度」「湿度」は生産性に直結？適度に保つ方法は？」
STUDY HACKER「生産性を上げたければ「温度」と「湿度」に気を配れ！？ 最適な作業環境を徹底的に考察してみた。」
照明
生産性の維持・向上には、適切な照明が必要です。
オフィスビルの照明は勝手に改修できないため、内見時に適切な明るさが確保できるか確認しておきましょう。労働時間によって、西日やネオンサインの明るさが影響しそうであれば、時間帯を変えて内見してみるのも有効です。
厚生労働省の定める基準によれば、「一般的な事務作業」を行う事務室では、300ルクス以上の明るさが求められます。
不十分な照明では眼精疲労にもつながるため、作業に適した照明のある事務所を選びましょう。
参考：厚生労働省・都道府県労働局・労働基準監督署「ご存知ですか？職場における労働衛生基準が変わりました」
騒音対策
事務所内外の騒音は、集中力低下につながるため、事前に対策できそうか確認しておくのがオススメです。
騒音が発生する可能性の高い周辺環境としては、以下の項目が挙げられます。
- 近隣に工場や学校がある
- 近隣に人の出入りが多い事務所がある
- 周辺の交通量が多い
周辺環境も確認しつつ、防音性の高い物件を選べるとなおよいです。
二重窓になっている物件や、角部屋・最上階の部屋などは音が響きにくいです。
事務所を安く借りたいなら「不動産連合隊」！
事務所をできるだけ安く借りたい場合は、従業員数から必要最低限な広さを計算したり、平均賃料が安い地域から探したりすると、理想的な物件選びに近づけます。
とはいえ、働きやすい事務所づくりのためには、温度や騒音など、妥協しないほうがよいポイントもあります。事業内容に影響のない範囲で妥協し、かかる費用を節約していくのがオススメです。
ラルズネットが運営する「不動産連合隊」では、「居抜き物件」や「駅近物件」など、さまざまな項目で事務所向けのテナント物件を検索できます。事務所をお探しの方は、この機会にぜひご活用ください。
