新築住宅を建てる場合は、ほとんどの方が住宅金融公庫を利用しますが、中古住宅の場合は建築年数などで住宅金融公庫を利用できない場合があります。その場合は、民間の金融機関(銀行等)の住宅ローンを利用することになります。ここでは、まず住宅ローンの借り方の基礎編を解説します。

住宅ローンを利用できる方

1. 給与所得者であり、職場の健康保険・社会保険の被保険者の方

• 自営業者は、おおむね３年以上、今の仕事を続けている方

• アルバイトは、当然ダメ。健康保険がかかってないとキビシイです

2. 勤続年数が、1年～3年以上ある方

• 各金融機関で違います。3年以上あれば、問題なし。3年未満のかたは、1年でも受け付ける銀行を見つけよう、たくさんあります

• 勤続年数は、健康保健証の資格取得年月日からの年数になります。試用期間などがあり、３～６ヶ月後に正社員(健康保健が掛かった場合)になった場合は、そこからの年数になるので注意が必要です

3. 保証会社の保証を受けれる方

• 銀行のバンフレットには、小さく書いてあるが、これが一番重要です。住宅ローンは、原則として保証人は必要ないが、保証会社というクレジット・信販系(日本信販・ジャックス・セントラルファイナンス等)または、銀行系の会社の保証が必要になります。よって、銀行の審査に通っても、保証会社の審査に通らなければ、住宅ローンは利用できません。若い時、カードで買い物して長期延滞などあった場合、通らないことがあります。

4. 年収に対する年間返済額の割合が３０～４０％以内であること

• 各金融機関・保証会社で違います。なお、年間返済額には、全てのローンが加算されます(自動車・教育・旅行・各種カードでのお買い物)。よって、車のローンが２００万円残っていると、住宅ローンが減額される可能性があります。自動車ローンを違う銀行で申し込みしていても、保証会社がクレジット・信販系なので必ずわかります。

5. 全ての借入金の返済に遅れがないこと

• 自動車ローン・カードのお買い物などに、延滞がないこと

6. 申し込み時、年齢が６０歳未満であること

住宅ローン申し込み時 必要書類

1. 本人確認資料(免許証のコピー)

2. 収入を確認できる書類

• 所得証明書・源泉徴収書など、各金融機関によって違います。また、何期分(１年分・２年分)必要かも違います

• 自営業の方は、２～３年分の納税証明書

3. 勤続年数を確認できる書類

• 健康保健証のコピー、本人・扶養家族の欄が必要

4. 印鑑証明書・住民票

• 必要枚数は、各金融機関で違います。住民票は、家族全員記載のものです。

5. 自己資金を確認できる資料

• 民間金融機関の住宅ローンは、原則　買う物件の８割しか融資してくれません。あとの２割と売買に係る諸費用は、自己資金になります、その自己資金があるか、預貯金などの通帳(コピー)で確認をとられます。また、金融機関によっては、自己資金分を融資する銀行の口座に入れるよう求められる場合があります

※　コピー関係書類は、偽装を防ぐため、必ず原本を確認されます

6. 物件に関する書類

• 土地・建物登記簿謄本、売買契約書、重要事項説明書、建物平面図、公図、実測図、物件案内図など不動産業者に揃えて貰いましょう

住宅ローンを借りる時の諸費用

1. 融資取扱手数料

• 銀行は、貸したお金の金利で儲けるのだから、取扱手数料なんか取らなくても良いと思うのだが、しっかり取られる。各金融機関で違うが、3万円～5万円ぐらいです

2. 保証料

• これは、あなたの保証人になってくれる保証会社に支払う金額。融資金額の0.1％～0.5％ぐらい

3. 火災保険料

• 銀行によって強制的に加入させられます。最低でも借入金額の額を借入期間20年なら20年分、一括で支払わせますので、結構な金額になります。これは、銀行があなたの家を心配しての事ではなく、融資期間中に火事になっても、銀行が融資したお金を全額回収するためです。火災保険には、銀行によって質権が設定されます。判り易くいうと、あなたより先に、銀行が火災保険を受け取るに良い権利です。

4. 生命保険料

• これも、銀行があなたの体を心配してのことではなく、あなたにもしもの事があっても確実に回収できるようにと加入させられます。しかし、これは残された家族のためにも加入した方が良いでしょう。

• 団体信用生命保健(団信保)が代表的です。これに加入する時、簡単な問診表に病歴や現在の持病などを書かなければなりませんが、現在、持病(糖尿病・心臓病・高血圧)で通院していると審査が通らないことがありますので、全ての項目を無しで答えましょう(調べません)。正直に書いて、団信保の審査を通らず、銀行の融資が中止になったケースがあります、注意しましょう。

以上で、住宅ローンの借り方「基礎編」は終了です