パン屋（ベーカリーショップ）の開店を検討している方へ。
店舗を探し中であれば、居抜き物件を活用するのはいかがでしょうか？
居抜き物件とは、前の店舗が使っていた設備や内装をそのまま引き継ぎできる物件のことです。そのため、パン屋を開業する際にかかる費用や時間を節約できます。
とくに、下記のような悩みを持っている方にオススメです。
- 開業までの期間を短くしたい
- パン屋の開業に必要な資金を抑えたい
- 前の店舗のイメージや集客力を活かしたい
本記事では、パン屋の居抜き物件で開業するメリットとデメリット、物件探しのポイントについて詳しく解説します。
関連記事：居抜き物件とは？スケルトンとの違いや契約の流れを解説
目次
パン屋の居抜き物件は本当に開業資金を抑えられる？
パン屋の開業にはどのくらいの資金が必要なのでしょうか。
総資金額の目安や内訳、居抜き物件の活用によって節約できる項目をご紹介します。
パン屋の開業に必要な資金はいくら？
パン屋を開業するためには、主に以下の費用がかかります。
- 内外装工事費：内装や外装工事などの費用
- 運転資金：開業後の食材や人件費などの費用
- 店舗物件取得費：店舗の賃料や購入費、改装費などの費用
- 厨房機器・什器・備品費：オーブン、ミキサーなど製パン機器の費用
店舗面積20坪程度の場合、パン屋の開業に必要な資金はおよそ1,000万円～2,000万円程といわれています。
| 必要資金の項目 | 金額（円） |
|---|---|
| 内外装工事費 | 300万〜800万 |
| 運転資金 | 100万〜300万 |
| 店舗物件取得費 | 50万～300万 |
| 厨房機器・什器・備品費 | 400万〜800万 |
| その他雑費 | 20万〜30万円 |
| 合計金額 | 870万～2,230万 |
資材の価格高騰などにより変動しますが、設備や内装に関わる費用は数百万円におよびます。
参考：J-Net21｜業種別開業ガイド パン屋（ベーカリー）
店内改装にかかる費用はどれほど変わる？
居抜き物件と内装や設備がない物件を比較すると、店内改装にかかる費用はどれほど違うのでしょうか。
次の表をご覧ください。費用は物件の状態や工事の内容によって変わるため、あくまで目安です。
| 物件の種類 | 1坪あたりの店内改装費用 |
|---|---|
| 居抜き物件 | 15万〜50万円 |
| 内装や設備がない物件 | 30万〜80万円 |
居抜き物件であれば、前の店舗が使用していた設備や内装をそのまま引き継ぎできるため、設備・内装費を抑えられます。
次の表は、20坪の店舗を改装する際にかかる費用の目安です。
| 物件の種類 | 20坪の店内改装費用 |
|---|---|
| 居抜き物件 | 300万円～ |
| 内装や設備がない物件 | 600万円～ |
このように、居抜き物件を選ぶと数百万円単位で費用の節約が可能となります。
居抜き物件のメリットとデメリットを把握しよう
もちろん、物件の選択には費用以外にも重要な項目が多々あります。居抜き物件のメリットとデメリットをどちらも理解したうえで物件の検討に入りましょう。
まずはデメリットから紹介します。
居抜き物件のデメリット
居抜き物件は、以下のようなデメリットがあります。
- 退去時の原状回復に注意が必要
- 造作譲渡料が必要な場合がある
- 設備や内装の劣化・故障に注意する必要がある
退去時の原状回復に注意が必要
テナント物件を退去するときには、原則として物件を元の状態に戻す必要があります。このことを原状回復といいます。
居抜き物件の場合は、前の店舗の原状回復費用を自分で負担することになるかもしれません。
※居抜き物件として退去する場合、原状回復は不要です。
原状回復の費用は、設備や内装の状態によって大きく異なります。物件を内見する際には、設備や内装の状態をしっかりと確認しておきましょう。
造作譲渡料が必要な場合がある
造作譲渡料とは、居抜き物件を契約する際に、前の店舗から内装や設備などを引き継ぐのにかかる費用のことです。
譲り渡す設備の状態や立地、賃料、階数などの条件で価格が決まります。
一般的には100万～300万円程度が相場です。
造作譲渡料は交渉次第で下げることもできます。前の店舗の経営状況や、内装や設備の状態などを考慮して、交渉してみましょう。
設備や内装の劣化・故障に注意する必要がある
前の店舗で使用されていた設備や内装は、すでに劣化や故障している可能性があります。事前にしっかりとしたチェックが必要です。
とくに以下の点に注意しましょう。
- 設備や内装の老朽化がないか
- 設備や内装の耐久性が十分か
- 設備や内装の故障や不具合がないか
パンの品質やサービスを維持するためにも、安全面や衛生面にも配慮が必要です。定期的に点検や清掃を行い、必要に応じて修理や交換を行いましょう。
下記記事もあわせてご覧ください。
関連記事：居抜き物件を探す際の注意点｜よくある7つのトラブルをもとに解説
続いて、メリットを紹介します。
居抜き物件のメリット
下記は居抜き物件を活用する場合のメリットです。
- 開店時に喜ばれる
- 前店舗から引き継ぎできるものが多い
- 地域のニーズやトレンドを把握しやすい
開店時に喜ばれる可能性が高い
惜しまれて閉店したパン屋の居抜き物件であれば、新しいパン屋の開店は地域の人々から喜ばれやすいです。
また、近隣に競合店が少ない可能性も高く、ライバル店の存在を気にせずに開店できます。
前店舗から引き継ぎできるものが多い
設備や内装を新たに用意する場合は、数か月から半年程度の期間が必要です。居抜き物件を使うことで期間を短縮し、早期に開業できます。
また、前店舗が取引していた企業や仕入れ先をそのまま引き継ぎできれば、仕入れコストを抑えられる場合があります。
地域のニーズやトレンドを把握しやすい
前の店舗が長く営業していた場合、地域のニーズやトレンドを把握している可能性が高いです。調査に協力が得られれば、地域に合った商品やサービスを提供しやすくなります。
ターゲット層を明確にしたり、集客戦略を立てたりすることにも有効です。
居抜き物件を活用するメリットはその他にも多数あります。
下記記事もあわせてご覧ください。
関連記事：居抜き物件の5つのメリットを徹底解説！居抜きに向いているのはこんな人
デメリットよりメリットが上回ると感じたら、さっそく居抜き物件を探し始めましょう。
パン屋の居抜き物件を探すポイント
パン屋を開業するために居抜き物件を探す際は、以下のポイントを押さえておきましょう。
- 希望条件の整理
- 前の店舗の業態
- 立地条件の確認
- 物件の広さと間取り
- テナント物件探しのプロに相談する
希望条件の整理
まずは店舗のコンセプトや希望条件を明確にすることが重要です。
お店の方向性や必要な条件をはっきりさせることで、ぴったりの物件を探しやすくなります。
以下に、店舗のコンセプトを決める際に考慮すべき点をいくつか挙げます。
- 営業時間：何時から何時まで営業するのか
- 売上目標：どれくらいの売上を達成したいのか
- 商品ラインナップ：どのようなパンを販売するのか
- 店内のイメージ：どのような雰囲気の店にしたいのか
- ターゲット層：どのような層のお客様を呼び込みたいのか
お店の方向性をもとに、以下の例のような自分の譲れない条件をリストにしておきましょう。
「24時間営業可能な物件を探したい」
「ナチュラルな雰囲気の店内にしたい」
「立地条件や賃料の条件にとことんこだわりたい」
「焼き立てパンを売るために製造スペースを広くとりたい」
条件を明確にし物件のオーナーや管理会社とのやりとりを円滑にすすめましょう。
前の店舗の業態
前の店舗の業態が同じかどうかで、設備や内装工事の必要性や費用に大きく影響があります。
パン屋を開業する場合、オーブンなどの厨房設備が備わっているか確認しましょう。パン屋やケーキ屋だった店舗など、設備を流用できる物件がオススメです。
もしパン屋やケーキ屋などの居抜き物件が見つからない場合は、飲食店の物件も選択肢に入れられます。飲食店だった物件なら、上下水道や排気口、ガスなどの基本的な設備は備わっているはずです。
立地条件の確認
集客のためにも、立地条件は欠かせない重要ポイントです。
ターゲット層が多い場所や人通りの多い場所、競合店の少ない場所が理想として挙げられます。たとえば、学生向けのパン屋を開業する場合は、大学や高校の近くなどがオススメです。
物件の周辺環境やアクセスの良さなどを考慮し、人通りが多く、顧客の目に触れやすい立地を選びましょう。
物件の広さと間取り
販売スペースと製造スペースのバランスや、イートインスペースやテイクアウトスペースの有無などを考慮して、自分のビジネスモデルに適した物件を選びましょう。
たとえば、イートインスペースを充実させたい場合は、広めの物件を選ぶ必要があります。テイクアウトのみの店舗の場合は、小規模な物件でも問題ありません。
駐車場の有無、看板や外観が目立つ、入り口がわかりやすい、清潔感があるといった点も考慮しましょう。
テナント物件探しのプロに相談する
居抜き物件の探し方や注意点など、わからないことがあれば、テナント物件探しのプロに相談するのもオススメです。プロに相談することで失敗を防ぎ、より効率的に物件を探せます。
不動産連合隊の「テナント物件リクエスト」では、地域や予算などの希望条件を送信することであなたにぴったりの物件情報が届きます。
↓↓↓
居抜き物件を活用し低コストでパン屋を開店しよう
本記事では、パン屋の居抜き物件で開業するメリットとデメリット、物件探しのポイントについて詳しく解説しました。
居抜き物件を活用することで初期費用を抑えられて、開業までの期間を短縮できます。ぜひ有効活用しましょう。
地域のみなさんに喜んでいただける、素敵なパン屋が開店できるよう応援しております。
貸店舗・貸事務所をお探しの際は、地域特化型テナント物件探し専門ポータルサイト『テナント連合隊』を活用してみてはいかがでしょうか。
路面店、居抜き物件コーナーなど、事業者目線で詳細な検索ができるようになっています。
『テナント連合隊』が、これから出店を考えている事業者様のお役に立てれば幸いです。
